wtorek, 22 stycznia 2013

Skąd wziąć wzór umowy najmu? Jak skonstruować umowę?

Wzory umów, konstrukcje, szablony, przygotowanie odpowiedniej umowy, która należycie nas zabezpieczy. Takie hasło słyszymy dość często, nie tylko przy sprawach dotyczących najmu, ale również we wszelkich innych sytuacjach, w których zawieramy wszelkiego rodzaju umowy.
Prawda jest jednak taka, że naszym celem nie jest doktoryzowanie się nad umowami ani tym bardziej formułowanie wniosków do sądu. Naszym celem jest sprawne zarządzanie nieruchomościami i minimalizacja strat. Dlatego trzeba pamiętać, że żadna umowa nie zabezpieczy nas przed nieuczciwymi najemcami. Wynajmowanie mieszkań to biznes, a w każdy biznes wpisane jest ryzyko. I to ryzyko należy minimalizować.
A propos umów, słyszałem ostatnio ciekawą historię na temat zawierania umów w Rosji. W Polsce konsultujemy umowy z prawnikami, spędzamy godziny nad zapisami dotyczącymi kar umownych, odpowiedzialności itd. Koniec końców, prosta umowa, w której opisanie jej przedmiotu zajmuje jedną stronę A4, puchnie do 10 stron jakichś skomplikowanych zapisów, których znaczenia nikt do końca nie rozumie. W Rosji natomiast, kiedy prezesi dwóch firm chcą zawrzeć umowę (celowo nie używam słowa “podpisać”, bo do czynności podpisywania nie musi wcale dojść, żeby umowę zawrzeć), najpierw starają się zapoznać, spotykają się na gruncie towarzyskim całymi rodzinami. Ich dzieci bawią się wspólnie, ich żony razem plotkują, chodzą na zakupy, zapraszają się do swoich domów na obiady. Dopiero wtedy, kiedy oczywiście wszystko jest w porządku, rozpoczynają wspólne interesy. Ponoć jest tak dlatego, że system prawny w Rosji nie działa.
Pamiętajmy zatem, że jeśli zdarzy nam się stracić jednomiesięczny czynsz, to trudno. Taką wybraliśmy drogę i takie rzeczy będą się czasem zdarzać. Nie należy się załamywać, planować sprzedaży mieszkania i podejmować jakichś nieprzemyślanych decyzji. Oczywiście zakładam, że odnosi się to do osób, dla których strata jednomiesięcznego czynszu z wynajmu choćby wszystkich mieszkań, nie zagraża jego stabliności finansowej.
Dlatego też, naszym zadaniem nie powinno być uzyskiwanie zawsze wszytkich opłat za najem, ale minimalizacja ryzyka do tego stopnia, żeby nie stracić więcej niż jeden czynsz. Jak to zrobić? Na początek napiszę, jak ja to robię, potem postaram się podać kilka przykładów, kiedy to się nie udało.
Po pierwsze termin płatności ustalam na początku miesiąca. Staram się, żeby to był np. 3. dzień miesiąca. Jeśli najemcy mocno negocjują, to zgadzam się na 5. dzień miesiąca. Nigdy 10. czy 15. Dlaczego? Dlatego, że w przypadku jakichkolwiek kłopotów bardzo szybko wiem, że coś jest nie tak. Druga sprawa to monitorowanie należności. Zawsze należy sprawdzić, czy wieczorem, w dniu płatności, należność jest u nas na koncie. Jeśli nie ma - bezwględnie należy dzwonić do najemcy i uprzejmie pytać, co się dzieje. Nie odraczać terminu płatności dłużej niż o 1-2 dni. Pamiętajmy, że jeśli w mieszkaniu mieszka 3-4 studentów, nie ma prawie możliwości, żeby nagle wszyscy mieli kłopoty finansowe, więc jeśli student tłumaczy, że nie dostał stypendium - zasugeruj mu, żeby pożyczył od współlokatorów. W przypadku braku zapłaty, dzwoń codziennie. Niech najemcy czują, że traktujesz sprawę poważnie i nie ma możliwości odpuszczenia. Pamiętajmy oczywiście o zachowaniu pełnej kultury i należytym szacunku dla najemców. Natomiast kulturalne przypominanie, nawet częste, nie powinno nikogo dziwić.
Kiedy się nie udaje? Kiedy odpuszczamy, dajemy się zwodzić, akceptujemy kolejną obietnicę zapłaty. Spotkałem się ostatnio z kolegą, który zajmuje się ściąganiem wierzytelności. Twierdzi, że największym problem jest właśnie brak systematyczności i “odpuszczanie” dłużnikom. Bo za 100 złotych to już nie mam siły, nie wiadomo czy i tak coś odzyskam itp. Sam niestety łapię się na takich myślach, które oczywiście staram się szybko od siebie odganiać.
Niniejszy post, jest nieco w innej konwencji, bo nie podaję gotowych receptur, scieżek dochodzenia należności ani prawnych sposobów egzekwowania należności. Prawda jest bowiem taka, że najlepsza umowa nie zabezpieczny nas przed nieuczciwymi ludźmi. Natomiast w sytuacji, kiedy lokatorzy faktycznie zalegają nam z czynszem, uważam, że najlepiej zwrócić się do osoby, która zajmuje się windykacją należności. W pewnych sytuacjach być może warto jednak odpuścić (jeśli zalegałaby mi samotna matka z dzieckiem, która właśnie straciła pracę, pożegnałbym się z nią, ale należności bym nie dochodził). Takie sytuacje, każdy musi rozstrzygnąć we własnym sumieniu.


Niniejszy post pisałem “na raty”. Zaczynałem kilka i zawsze coś przeszakadzło mi kończyć. Dlatego postanowiłem wrzucić go w tej formie (choć znowu przerwanej), w jakiej jest obecnie. Czeka jeszcze wiele tematów, do tego może jeszcze wrócę.