czwartek, 4 kwietnia 2013

Co zrobić, aby uniknąć okresu bez najemców?


Często spotykanym argumentem przeciw wynajmowaniu mieszkań w ogóle jest właśnie strach przed pustostanem. Jest to oczywiste, bo przecież nie po to posiadamy mieszkanie, żeby stało puste.

Jak więc uniknąć okresu bez najemców? Czy jest to w ogóle możliwe?
Przede wszystkim starajmy się podpisywać umowy na cały rok. Taka sytuacja sprawdza się praktycznie zawsze, oczywiście poza sytuacjami, w których niespodziewane sytuacje życiowe najemcy zmuszają go do wcześniejszego opuszczenia lokalu. Doświadczenie pokazuje, że nawet w takiej sytuacji, osoba, która posiada umowę na rok i chce ją zakończyć wcześniej, jest w stanie pomóc nam znaleźć kogoś na swoje miejsce. Miałem kiedyś sytuację, w której najemcy mieli umowę podpisaną do końca sierpnia i okazało się w maju, że na początku lipca wyjeżdżają na jakieś stypendium za granicę. Zapytali tylko, czy mogą w moim imieniu poszukać lokatorów i czy zgodzę się rozwiązać umowę, z końcem czerwca, jeśli znajdą kogoś, kto podpisze ją od początku lipca. Oczywiście się zgodziłem i panowie znaleźli nowych lokatorów w ciągu tygodnia. Tak więc nawet w takich sytuacjach da się jakoś wyjść bez straty.
Mając już podpisaną umowę na rok (najlepiej na cały rok a nie np. od września do końca czerwca), poprośmy lokatorów, żeby dali nam znać, jeśli nie będą chcieli przedłużyć umowy na kolejny rok. Oczywiście inicjatywę przede wszystkim powinniśmy przejąć sami - czyli po prostu zapytać 2 miesiące przed końcem okresu najmu, czy będą się decydowali na przedłużenie umowy na kolejny rok. Ja np. dzisiaj już (kwiecień) wiem, że w jednym mieszkaniu lokatorzy nie będą przedłużać umowy na kolejny rok w obecnym składzie (mają podpisaną umowę do końca czerwca), więc jestem w stanie przygotować się na to, żeby w czerwcu szukać nowych najemców. Ważne też jest, aby dogadać się z lokatorami w kwestii tego, żeby pozwolili nam pokazywać mieszkanie, zanim jeszcze się wyprowadzą (oczywiście takie wizyty powinny być zawsze wcześniej uzgodnione). Dzięki temu zwiększamy szansę, że zachowamy ciągłość najmu.
Częstym problemem jest też to, że najemcy nie są chętni, żeby płacić za wakacje, w czasie kiedy nie będą przebywać w mieszkaniu. Na to sposobów jest kilka. Pierwszy to taki, żeby szukać studentów pracujących (dla nich wakacje już nie istnieją), drugi taki, żeby proponować zniżkę na wakacje (sam tak robię czasem i to się sprawdza).
Oczywiście najważniejsze jest to, żebyśmy zawsze dokładnie wiedzieli jaki jest status naszych najemców, kiedy im się kończą umowy, czy są zadowoleniu, czy chcieliby coś zmienić w mieszkaniu. Będąc, choćby w sporadycznym kontakcie z lokatorami, zawsze będziemy wiedzieć jakie nastroje panują, czy coś im przeszkadza, czy rozważają zmianę swojego lokum.
Z kolei, jak już ludzie się wyprowadzą, dobrze jest poprosić ich o informację zwrotną dotyczącą tego jak się mieszkało, jak się współpracowało, co im się podobało, a co nie, czy cena była ok, czy opłaty eksploatacyjne nie były za wysokie itd. Dzięki temu na pewno dowiemy się o czymś, co możemy poprawić w naszym mieszkaniu lub w nas samych. Dowiemy się też (co może jeszcze ważniejsze!) jakie są zalety naszego mieszkania i będziemy mogli o nich mówić kolejnym kandydatom na najemców.

środa, 6 marca 2013

Jak zachować dobre relacje z sąsiadami i uniknąć wiecznego konfliktu (bo studenci imprezują)?

Wynajmując mieszkanie studentom, osobom pracującym czy rodzinom z dziećmi mamy szansę (niemałą!) spotkać się z brakiem życzliwości sąsiadów w stosunku do najemców, a co za tym idzie (nie wiedzieć czemu) - do nas.
Zakładam, że zależy nam na dobrych relacjach z sąsiadami, gdyż to w pewnym stopniu może wpłynąć na atrakcyjność naszego mieszkania. Przyjemniej się przecież ludziom mieszka, gdy sąsiedzi się uśmiechają, gdy nasi najemcy nie słyszą co drugi dzień kolejnych niemiłych słów na nasz temat. Pamiętajmy, że kłamstwo wypowiedziane odpowiednią ilość razy staje się prawdą.


Jakie są najczęstsze uwagi kierowane do właścicieli mieszkań “studenckich”? Oczywiście “imprezy”. Nie zliczę już ile razy dzwoniła do mnie pewna sąsiadka z informacjami, że “moi” studenci znowu imprezują. Wspominałem już o tym w poście dotyczącym tego komu wynajmować mieszkanie. Odpowiedzią jest konsekwencja. Pamiętajmy o tym, że nasz najemca jest za siebie odpowiedzialny. I to jest w zasadzie najważniejsze. Odpowiedzialność. Najemców zawsze traktuję jako osoby w pełni odpowiedzialne za swoje działania. Ważne oczywiście jest, aby najemcy znali nasze stanowisko w tej sprawie. Przy pierwszym kontakcie sąsiadów, dzwonię do najemców nazajutrz i spokojnie wyjaśniam, że sąsiad dzwonił, jakie miał uwagi itp. Podkreślam jednoznacznie, że dopóki nie demolują mieszkania i kamienicy, dopóty w zasadzie nie interesuje mnie co oni tam robią. Podkreślam też, że sąsiadka może wzywać policję i że muszą mieć tego świadomość. Mówię im też, że poprosiłem sąsiadkę, żeby następnym razem nie dzwoniła do mnie w środku nocy, a ewentualne uwagi zgłaszała bezpośrednio do nich, a w ostateczności na policję.
Ktoś mógłby mi zarzucić, że nie przywiązuję odpowiedniej uwagi, reprezentując takie podejście. Ja jednak uważam, że dorośli ludzie muszą za siebie odpowiadać.

Należy też, uświadomić najemcom, jakie są ich prawa. Musimy im uświadomić, że przez podpisanie umowy najmu biorą na siebie pełną odpowiedzialność za swoje zachowanie i za relacje z sąsiadami.

Póki co moje metody działają i sprawdzają się dobrze. Co więcej, sąsiedzi, kiedy ich spotykam, nie są na mnie obrażeni, tylko raczej uśmiechnięci. Oczywiście czasem wspomną coś w stylu “och, Ci Pana najemcy, to nam spać nie dają”. Ja wtedy zawsze z uśmiechem odpowiadam, że przecież są młodzi i muszą się wyszumieć. Najczęściej też słyszę w takich sytuacjach, że ostatnio jest jakby nieco lepiej z nimi (najemcami). I tak to się już toczy od kilku lat.

Warto zaznaczyć, że powyższe rady odnoszą się do sytuacji, w której mieszkają u nas “zwykli” ludzie. Zdarzają się bowiem jednostki aspołeczne, które nie rozumieją pojęcia odpowiedzialności i nie są w stanie koegzystować z innymi. Tutaj wracamy oczywiście do pytania dotyczącego tego jak dobierać najemców o czym pisałem już w wcześniej. W sytuacji naprawdę trudnej, możemy umowę wypowiedzieć (jeśli klauzula w umowie nam to umożliwia) lub próbować rozmawiać z najemcami (choć tutaj efekt może być mizerny). Na szczęście (a może na nieszczęście) nie mam żadnych dotkliwych doświadczeń związanych z tego typu problemami - jeśli ktoś ma, chętnie je przeczytam.


Pisząc to zastanowiłem się, jak wygląda sprawa odpowiedzialnośći za ewentualne szkody, które wyrządziliby najemcy w części wspólnej nieruchomości. Wydaje mi się, że wtedy ja za to odpowiadam, mając oczywiście regres do najemców. Czy ktoś może wie lepiej jak to wygląda?


Zapraszam na nasz nowy portal do zarządzania wynajmem mieszkań
www.mojeM.pl

poniedziałek, 18 lutego 2013

W jaki sposób rozliczać z najemcami media?

Rzecz wydawałoby się banalna, ale okazuje się, że nie do końca. Ne wszyscy mają bowiem świadomość tego, że obecnie odczyty liczników (standardowo) dokonywane są raz-dwa razy w roku. W sytuacji, gdy mamy ogrzewanie gazowe, może nas to słono kosztować.
Wg mnie, najlepszą metodą jest samodzielne prowadzenie rozliczeń mediów w arkuszu kalkulacyjnym lub tego typu narzędziu. Oczywiście powstaje pytanie jak to robić, bo prawidłowe odczytanie rachunku za gaz, czy za energię elektryczną to nie lada wyczyn. Można spróbować ściągnąć cennik ze stron dostawców, ale wtedy jest jeszcze trudniej. Dlatego ja stosuję uproszczoną metodę obliczenie ile kosztuje kWh, m3 gazu, czy GJ energii.
Jedyne co musimy zrobić, to znaleźć pozycję (lub kilka pozycji) na fakturze, które nazywają się abonament lub podobnie (chodzi o stałe opłaty miesięczne). To już przeważnie jest wykonalne dla każdego w niecałą minutę.
Weźmy oficjalny przykład ze strony www.zelt.pl:



Tam, gdzie jest [zł/m-c] są to opłaty abonamentowe stałe. Uwaga na kwoty netto i brutto. Tutaj mamy otoczone na czerwono kwoty netto za stałe opłaty.
2.00 + 0.45 + 0.66 = 3.11 netto + 23% VAT (na rachunku jest jeszcze 22%)= 3.8253 i to jest opłata abonamentowa. Teraz bierzemy całą wartość rachunku do zapłaty 232.50, odejmujemy abonament i otrzymujemy 228.67. Dzielimy tę kwotę przez ilość kWh (widnieje jako pobrana energia na fakurze) 504 i otrzymujemy 228.67 / 504 = 0.4537  i to jest nasza cena za kWh, którą będziemy rozliczać się z najemcą.
W tej chwili rozliczenia wyglądają już prosto (szkoda, że nie mogą tak wyglądać na rachunku)

  • Abonament - 3.82 PLN
  • Cena za kWh energii - 0.4537 PLN. Tę kwotę mnożymy co miesiąc przez zużycie odczytane z licznika i mamy czyste i klarowne rozliczenie z najemcą.
Jedyne czego musimy pilnować, to zmiany cen energii, bo w takiej sytuacji należy zaktualizować cennik.
Podobnie robimy z rachunkiem za gaz, wodę i energię cieplną.

Rozliczając media z miesiąca na miesiąc, nigdy nie natrafimy na sytuację, w której nagle dostaniemy rachunek niespodziankę. Oczywiście (a może nie oczywiście) rachunki, które będziemy płacić do dostawcy mediów będą często znacznie odbiegać od tego, co płacą nam najemcy (rachunki dostajemy za prognozy, a najemcy płacą za realne zużycie), ale tym się nie należy przejmować, bo mamy świadomość, że w rozliczeniu ogólnym to nam się wyrówna.

Słowo przestrogi na zakończenie - najgorszą wg mnie metodą rozliczania (a spotykaną niestety często) jest umówienie się z najemcami, że będą sami płacić rachunki, jak tylko będą przychodzić. Oczywiście większość ludzi jest solidna i uczciwa, ale zdarzają się niestety jednostki nieuczciwe, które w takiej sytuacji mogą nas pogrążyć w niemałych długach.
Tak więc pamiętajmy, żeby zawsze kontrolować nasze finanse i rozliczać się z najemcami na bieżąco. Oczywiście wymagajmy od najemców, żeby stany liczników przesyłali nam zawsze pierwszego dnia miesiąca i płacili razem z czynszem najmu (który ustalamy jak najbliżej pierwszego dnia miesiąca).

wtorek, 22 stycznia 2013

Skąd wziąć wzór umowy najmu? Jak skonstruować umowę?

Wzory umów, konstrukcje, szablony, przygotowanie odpowiedniej umowy, która należycie nas zabezpieczy. Takie hasło słyszymy dość często, nie tylko przy sprawach dotyczących najmu, ale również we wszelkich innych sytuacjach, w których zawieramy wszelkiego rodzaju umowy.
Prawda jest jednak taka, że naszym celem nie jest doktoryzowanie się nad umowami ani tym bardziej formułowanie wniosków do sądu. Naszym celem jest sprawne zarządzanie nieruchomościami i minimalizacja strat. Dlatego trzeba pamiętać, że żadna umowa nie zabezpieczy nas przed nieuczciwymi najemcami. Wynajmowanie mieszkań to biznes, a w każdy biznes wpisane jest ryzyko. I to ryzyko należy minimalizować.
A propos umów, słyszałem ostatnio ciekawą historię na temat zawierania umów w Rosji. W Polsce konsultujemy umowy z prawnikami, spędzamy godziny nad zapisami dotyczącymi kar umownych, odpowiedzialności itd. Koniec końców, prosta umowa, w której opisanie jej przedmiotu zajmuje jedną stronę A4, puchnie do 10 stron jakichś skomplikowanych zapisów, których znaczenia nikt do końca nie rozumie. W Rosji natomiast, kiedy prezesi dwóch firm chcą zawrzeć umowę (celowo nie używam słowa “podpisać”, bo do czynności podpisywania nie musi wcale dojść, żeby umowę zawrzeć), najpierw starają się zapoznać, spotykają się na gruncie towarzyskim całymi rodzinami. Ich dzieci bawią się wspólnie, ich żony razem plotkują, chodzą na zakupy, zapraszają się do swoich domów na obiady. Dopiero wtedy, kiedy oczywiście wszystko jest w porządku, rozpoczynają wspólne interesy. Ponoć jest tak dlatego, że system prawny w Rosji nie działa.
Pamiętajmy zatem, że jeśli zdarzy nam się stracić jednomiesięczny czynsz, to trudno. Taką wybraliśmy drogę i takie rzeczy będą się czasem zdarzać. Nie należy się załamywać, planować sprzedaży mieszkania i podejmować jakichś nieprzemyślanych decyzji. Oczywiście zakładam, że odnosi się to do osób, dla których strata jednomiesięcznego czynszu z wynajmu choćby wszystkich mieszkań, nie zagraża jego stabliności finansowej.
Dlatego też, naszym zadaniem nie powinno być uzyskiwanie zawsze wszytkich opłat za najem, ale minimalizacja ryzyka do tego stopnia, żeby nie stracić więcej niż jeden czynsz. Jak to zrobić? Na początek napiszę, jak ja to robię, potem postaram się podać kilka przykładów, kiedy to się nie udało.
Po pierwsze termin płatności ustalam na początku miesiąca. Staram się, żeby to był np. 3. dzień miesiąca. Jeśli najemcy mocno negocjują, to zgadzam się na 5. dzień miesiąca. Nigdy 10. czy 15. Dlaczego? Dlatego, że w przypadku jakichkolwiek kłopotów bardzo szybko wiem, że coś jest nie tak. Druga sprawa to monitorowanie należności. Zawsze należy sprawdzić, czy wieczorem, w dniu płatności, należność jest u nas na koncie. Jeśli nie ma - bezwględnie należy dzwonić do najemcy i uprzejmie pytać, co się dzieje. Nie odraczać terminu płatności dłużej niż o 1-2 dni. Pamiętajmy, że jeśli w mieszkaniu mieszka 3-4 studentów, nie ma prawie możliwości, żeby nagle wszyscy mieli kłopoty finansowe, więc jeśli student tłumaczy, że nie dostał stypendium - zasugeruj mu, żeby pożyczył od współlokatorów. W przypadku braku zapłaty, dzwoń codziennie. Niech najemcy czują, że traktujesz sprawę poważnie i nie ma możliwości odpuszczenia. Pamiętajmy oczywiście o zachowaniu pełnej kultury i należytym szacunku dla najemców. Natomiast kulturalne przypominanie, nawet częste, nie powinno nikogo dziwić.
Kiedy się nie udaje? Kiedy odpuszczamy, dajemy się zwodzić, akceptujemy kolejną obietnicę zapłaty. Spotkałem się ostatnio z kolegą, który zajmuje się ściąganiem wierzytelności. Twierdzi, że największym problem jest właśnie brak systematyczności i “odpuszczanie” dłużnikom. Bo za 100 złotych to już nie mam siły, nie wiadomo czy i tak coś odzyskam itp. Sam niestety łapię się na takich myślach, które oczywiście staram się szybko od siebie odganiać.
Niniejszy post, jest nieco w innej konwencji, bo nie podaję gotowych receptur, scieżek dochodzenia należności ani prawnych sposobów egzekwowania należności. Prawda jest bowiem taka, że najlepsza umowa nie zabezpieczny nas przed nieuczciwymi ludźmi. Natomiast w sytuacji, kiedy lokatorzy faktycznie zalegają nam z czynszem, uważam, że najlepiej zwrócić się do osoby, która zajmuje się windykacją należności. W pewnych sytuacjach być może warto jednak odpuścić (jeśli zalegałaby mi samotna matka z dzieckiem, która właśnie straciła pracę, pożegnałbym się z nią, ale należności bym nie dochodził). Takie sytuacje, każdy musi rozstrzygnąć we własnym sumieniu.


Niniejszy post pisałem “na raty”. Zaczynałem kilka i zawsze coś przeszakadzło mi kończyć. Dlatego postanowiłem wrzucić go w tej formie (choć znowu przerwanej), w jakiej jest obecnie. Czeka jeszcze wiele tematów, do tego może jeszcze wrócę.