poniedziałek, 19 listopada 2012

Krótka historia najmu - odcinek 1

W ramach urozmaicenia mojego bloga, postanowiłem publikować co jakiś czas historie, które przytrafiły się wynajmującym i najemcom.
Dziś pierwsza historia od Kasi - Kasiu dziękuję za przesłanie swojej opowieści.

--
On, pracownik branży budowlanej, ona księgowa, małżeństwo po 50-tce, szukali mieszkania dla siebie i swojej 12-letniej córki. Dorosły syn i córka nie mieszkali już z nimi. Nie wzbudzali moich podejrzeń,choć z dzisiejszej perspektywy widzę, że trochę naciskali na szybkie wynajęcie mieszkania. Dziwiło mnie też, że tłumaczyli mi się, dlaczego umowę podpisuję z żoną, a nie z mężem (mąż zgubił dokumenty). Przez rok płacili terminowo, a po roku zaczęły się kłopoty. Wrześniowy czynsz zapłacili w październiku, październik i listopad w grudniu, ale nie całkowicie. On często dzwonił, tłumaczył się przejściowymi kłopotami, zmianą pracy, potem chorobą żony i jej przejściem na rentę. Zawsze byli spóźnieni... Często przekładał terminy zapłaty, podając nowe terminy. Wysyłałam ponaglenia, raz nawet wysłałam wypowiedzenie mieszkania. Wtedy zapłacił mi 2/3długu, prosząc o odwołanie decyzji. Niestety, poszłam na to, co było największym błędem. Zrobił się czerwiec, umowę mieli do końca września. W rozmowie telefonicznej zażądałam, by wpłacił mi 2 tys. zł do końca czerwca (częściowa spłata długu), on solennie obiecywał, że tego dokona. Jednak w przedostatni dzień czerwca okazało się, ze nie dotrzyma obietnicy, twierdząc, że zrobi to na samym początku lipca. Ponieważ była to kolejna deklaracja, przestałam wierzyć.Kazałam im się wyprowadzać, ale on nie chciał. Ja byłam w przeddzień wyjazdu wakacyjnego. Za namową rodziców odcięłam prąd w mieszkaniu, jednak jak się okazało po paru dniach załatwili sobie licznik przedpłatowy – normalnie taka procedura trwa 2 tygodnie i energetyka niechętnie zakłada takie liczniki, bo są one dosyć drogie (pech chciał, że prad był zapisany wówczas na mojego ojca, mimo, że właścicielką mieszkania jestem ja). Od czasu odłączenia licznika zaczęło być bardzo nieprzyjemnie: ja już nie chciałam z nim rozmawiać, bo miałam dosyć jego pustych obietnic. Dostałam list, z którego wynikało, że ja jestem im winna 200zł, mimo, że oni wisieli mi ponad 5 tys. (do rozliczeń włączyli kaucję – wbrew zapisom w umowie; okazało się również, że w jednym potwierdzeniu wpłaty gotówki (dwa razy tak płacił) zrobiłam błąd w dacie – zamiast kwiecień wpisałam maj – oni posługując się moim pismem z wezwaniem do zapłaty z maja, twierdzili, że przecież wpłacili mi w maju). Wynajęłam windykatora, niestety, lokatorzy byli całkowicie nieskłonni do negocjacji, obiecywali, że wyprowadzą się w sierpniu, ostatecznie wyprowadzili się we wrześniu. Nie było sensu, bym w lipcu dawała im wypowiedzenie, bo wg prawa (wiem to z internetu i od prawnika) trzeba dać im 2 miesiące na wyprowadzkę...
Wyprowadzając się nie podali nowego adresu (mimo wcześniejszych obietnic), okazało się, że pralka ma oberwany bęben (ale ona była stara), okna nieumyte, pokrycia na łóżka niewyprane, żarówki przepalone. Nie chciał mi nic zapłacić, twierdząc, że nie jest mi nic winien (do swoich wydatków dopisał zapłatę za licznik przedpłatowy(oczywiście bez żadnego rachunku) – póżniej dowiedziałam się, że taki licznik i montaż są bezpłatne – więc chyba chciał bym oddała mu za łapówkę)...
Dziś sprawa jest w sądzie...Czekam. Wg windykatora moze być trudno odzyskać kasę, bo a) umowę mam z nią, a ona jest na rencie, zapewne niewielkiej b) swoich sprzętów mają mało, mają stary samochód c)pewnie mają rozdzielność majątkową d)dla komornika ich dług jest stosunkowo niewielki, więc pewnie zbyt gorliwy nie będzie...

poniedziałek, 12 listopada 2012

Komu wynajmować mieszkanie? Studenci, małżeństwa, pracownicy?

Komu wynajmować mieszkanie? Studenci, małżeństwa, pracownicy?

Dla mnie odpowiedź jest jasna - przede wszystkim studenci. Oczywiście zależy to od wielu czynników, bo trudno jest wynająć mieszkanie na obżeżach miasta, z którego dojazd do najbliższej uczelni zajmuje 2 godziny, studentom. Jednak większość mieszkań można z powodzeniem wynajmować studentom.
Drugą grupą, na której warto się skupić są pracownicy na wysokich stanowiskach (członkowie zarządów, dyrektorzy itp).
Warto też rozważyć wynajem firmie - co prawda zapłacimy wyższy podatek od nieruchomości ale spokojnie da się to zrekompensować wyższym czynszem.
Najgorszym pomysłem jest wynajmowanie pracownikom sezonowym.

Zastanówmy się jednak dlaczego studenci? Z kilku powodów:

  1. Student nie straci pracy
  2. Student ma pewne źródło dochodu - rodziców
  3. Wynajmujemy przeważnie kilku studentom - a co za tym idzie zmniejszamy ryzyko niewypłacalnośći, bo nawet jak jednemu się noga powinie, to pozostali prawdopodobnie opłacą nam cały czynsz.
  4. Student nie ma wygórowanych wymagań - wystarczy mu proste, czyste mieszkanie (opisane w tym blogu)
  5. Student często świetnie radzi sobie z awariami typu cieknący kran
  6. W przypadku awarii pralki, student sam kupi nową, załatwi dostawę do domu i podłączy (mam na myśli zakup na koszt wynajmującego)
  7. Student często sam wykona drobne naprawy w mieszkaniu (w moim - z własnej woli i inicjatywy - wykonali gruntowne odświeżenie mieszkania - ja pokryłem tylko koszt materiałów)

Oczywiście student może wylecieć ze studiów, dlatego najlepiej celować w studentów drugiego i kolejnych lat.

Ja mam w zasadzie tylko pozytywne wspomnienia z kontaktów ze studentami wynajmującymi mieszkania.

Oczywiście kluczowym elementem jest dobór mieszkańców. Nie chodzi mi o to, że wynajęcie dowolnemu studentowi będzie rozwiązaniem wszystkim problemów. Z wynajmowanie jest trochę tak, jak z zatrudnianiem pracowników. Zawiązujemy przeważnie długą współpracę z ludźmi, dlatego powinno nam zależeć, żeby było to osoby odpowiedzialne. Od razu podkreślę, że organizowanie imprez do 2 rano, czy sprowadzanie wielu znajomych, głośne słuchanie muzyki itp. to NIE jest brak odpowiedzialności. To normalne zachowania ludzi na studiach. Ważne jest, żeby nie była to codzienność, bo wtedy możemy mieć problem. Nie jestem w stanie dostarczyć szczegółowych instrukcji, w jaki sposób zweryfikować potencjalnych najemców. Ja robię to zawsze na wyczucie i do tej pory intuicja mnie nie zawiodła. Jeśli ktoś nie wierzy w swoje wyczucie ludzi, warto poszukać wśród bliskich znajomych, czy rodziny, osoby, którą uważa się, za taką, która rozumie ludzi. Gwarantuję, że taka osoba zweryfikuje po dwuminutowej rozmowie każdego.
Co jednak robić, kiedy dostajemy o godzinie 2 w nocy telefon od sąsiadów, że jest impreza i że oni sobie nie życzą, że ma być cicho. Przyznam, że sam miałem kilka takich sytuacji i wtedy z pomocą przychodzi mi płacenie podatków (przeczytaj tutaj o co chodzi!). Informuję wtedy szanownego sąsiada (w moim przypadku sąsiadkę) przede wszystkim o tym, że studenci przebywają tam legalnie (już ten argument powoduje jąkanie u sąsiadów), następnie podkreślam, że są dorośli, potem uprzejmie proszę, żeby nie dzwonić do  mnie w środku nocy, chyba, że stanie się to nagminne, a na końcu pouczam o tym, że sąsiadka może po prostu wezwać policję. Poniżej korespondencja sms, które jest poranną kontynuacją rozmowy telefonicznej z drugiej w nocy:

Ja: Pani Aniu. Uprzejmie prosze nie dzwonic do mnie w srodku nocy. Lokatorzy mieszkaja tam legalnie i sa dorosli. Jesli jest problem to prosze dzwonic na policje.

Pani Ania: Jak Pan sobie zyczy. Uwazam jednak ze obowiazkiem wlasciciela jest miec kontrole nad swoim mieszkaniem. Chcialam uniknac interwencji policji, poniewaz zawsze pyta o wlasciciela. Przykro mi ze obudzilam Pana w nocy, takie pobudki mamy bardzo czesto  od kiedy sa nowe lokatorki. Nie interesuje mnie  charakter wynajmu. Prosze tylko o zachowanie spokoju w nocy.

Ja: Rozumiem panią natomiast nie moge odpowiadac za doroslych ludzi. Prosby o spokoj prosze kierowac do lokatorow.

Pani Ania (imię zmienione) pisze, że nie interesuje jej charakter najmu. Wynika to z tego, że sama wynajmowała swego czasu pokój studentce i nie odprowadzała od tego dochodu podatku.
Co ciekawe, jak się później okazało, Pani Ania wezwała policję przed wykonaniem telefonu do mnie (potwierdzone u lokatorek).
Rozumiem, że moje podejście może budzić kontrowersje, staram się jednak traktować dorosłych ludzi (studentów) poważnie i w zamian zyskuję poważne traktowanie przez nich. Imprezy się zdarzają i nie widzę w tym nic dziwnego. Dodam, że rzeczona Pani Ania, w czasach kiedy mieszkałem w tym mieszkaniu z rodziną, też miała wieczne pretensje, że jesteśmy za głośno, nie sprzątamy, jesteśmy niewychowani itp. Dlatego dobrze jest znać sąsiadów, bo wiemy czego się można po nich spodziewać.

W związku z tym, że jak wynajmuję wyłącznie studentom i nie mam doświadczeń jak sprawa się ma z innymi grupami - czekam na Wasze komentarze i doświadczenie. Poprosiłem też kilku znajomych, żeby napisali coś na temat swoich doświadczeń. Jak tylko to zrobią uzupełnię ten wpis lub umieszczę nowy.

poniedziałek, 5 listopada 2012

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu? Jak umeblować, jaki przyjąć standard, jak wyposażyć?

Tak, jak wspomniałem w poprzednim wpisie, jeśli chcemy, żeby mieszkanie dobrze się wynajmowało, powinno zachwycać. Zdaję sobie sprawę, że każdy może inaczej rozumieć pojęcie zachwytu, jednak w moim przekonaniu da się to “uśrednić”. Należy zdać sobie oczywiście sprawę, że nie sposób przygotować mieszkanie tak, że każda osoba, która je ogląda będzie nieprzytomna ze szczęścia. Spróbujmy temat rozwinąć.

Doprowadzenie mieszkania do stanu “zachwyca” nie jest takie trudne i kosztowne, jakby się mogło wydawać. Podstawowym błędem, który popełnia wielu początkujących wynajmujących, to przeznaczenia pod wynajem mieszkanie w takim stanie, w jakim opuściliśmy je sami, zostawiła babcia, wujek. Pamiętajmy, że najemcy mają konkretne wymagania. Interesuje ich:

  1. Przyzwoite łóżko.
  2. Krzesło i stół/biurko dla każdego.
  3. Szafa i szafki na ubrania.
  4. Niezbędne sprzęty AGD (lodówka, kuchenka, czajnik bezprzewodowy, pralka)
  5. i tak naprawdę nic więcej!
oczywiście każdy dodatkowy element może podnieść atrakcyjność naszego mieszkania, ale sam zachwyt można spokojnie osiągnąć skupiając się powyższych czterech punktach.
Tak więc, jeśli mamy starą wersalkę w dużym pokoju i zakładamy, że zmieści się na niej dwóch studentów, a sypialna, która ma 9m2 i wielkie łóżko 160x200 nada się idealnie dla pary, możemy mieć problem z wynajęciem mieszkania w takim układzie. Ograniczamy swoją ofertę do par z jakimś znajomym, a i to niekoniecznie bo w pokoju 9m2 wiele już się nie zmieści przy tak wielkim łożu.
Zastanówmy się więc, jak umeblować nasze M, żeby studenci się zachwycili. Proponuję nie wyważać otwartych drzwi i wzorować się na firmie, która odniosła największy na świecie sukces w urządzaniu mieszkań. Mowa oczywiście o IKEA. Można ich nie lubić, uważać, że to złe, nieładne, niedobre, niepraktyczne, ale nie zmienimy faktu, że to się najlepiej sprzedaje, ludzie to kochają a do tego jest dość tanie. Według mnie nie ma lepszego sposobu na wyposażenie mieszkania, niż wycieczka do IKEA. Na marginesie dodam, że kiedyś (nie pamiętam już dlaczego) byłem wielkim przeciwnikiem tej sieci, ale już mi przeszło i dla niektórych rozwiązań (np. mieszkania pod wynajem) stałem się jej orędownikiem. Jeśli ktoś mieszka w mniejszej miejscowości, zachęcam gorąco do zakupów przez Internet. Np. ramy łóżek sam kupowałem w internecie, bo jest taniej (choć nieco gorzej) niż w ikea.

Wracamy do urządzenia mieszkania.
Pokoje.
W każdym pokoju powinno być tyle miejsca, żeby po wstawieniu łóżek (uważam, że kanapy i wersalki to nie jest najlepszy pomysł, choć w pewnych sytuacjach może oczywiście być dobry) było jeszcze miejsce na biurko/stół z krzesłem (dwoma jeśli pokój ma być dla dwóch osób) i komodę na ubrania. Ważna sprawa - jeśli po wstawieniu dwóch łóżek, nie ma miejsca na pozostałe sprzęty, oznacza to po prostu, że pokój powinien być dla jednej osoby! Wielu wynajmujących niestety na to nie wpada.
Ceny:
Łóżko sosnowe 90x200 - 120 PLN na allegro
Materac - ok 110 PLN na allegro w ikea ok 190 PLN
Stół +4 krzesła - 350 PLN ikea.
Sam stół ok 200 PLN.
Komoda - 119 PLN ikea
Szafa/garderoba
W mieszkaniu powinna też znaleźć się szafa (może być jedna na całe mieszkanie, jeśli jest wystarczająco duża. Jeśli mieszkanie ma garderobą, szafa jest zbędna.
Szafa pod zabudowę lub zestaw z ikea lub wyposażenie garderoby ok 2000 PLN.
Łazienka
Prysznic (wg mnie lepszy niż wanna), a jeśli wanna to obowiązkową ze słuchawką prysznicową i zasłonką (a jeszcze lepiej ze szklanym parawanem, ale to już znacznie drożej). Pamiętajcie, że zasłonkę trzeba wymieć raz do roku, bo czego byśmy nie wymyślili, to raczej zrobi się na niej grzyb. Do tego oczywiście przyzwoita pralka i szafka na kosmetyki.
Kabina z brodzikiem - 1000 PLN
Słuchawka - 150 PLN
Pralka - 700 PLN
Kuchnia
Meble pod zabudowę, kuchenka, lodówka, czajnik bezprzewodowy, uważam, że powinny też być podstawowe naczynia i garnki. Jeśli chcemy zabłysnąć, to jeszcze mikrofalówka i zmywarka do naczyń, ale uważam, że to nie jest potrzebne.
Niewielka kuchnia pod zabudowę - ok 2000 PLN ikea
Kuchenka - 1000 PLN
Lodówka - 700 PLN allegro
Czajnik bezprzewodowy - 100 PLN allegro
Naczynia, garnki, sztućce - 300 PLN ikea,allegro
Przedpokój
Najprostsza półka na buty - 20 PLN (ikea)
Wieszak na kurtki - 50 PLN (ikea, allegro)

Dałbym Wam linki do tych wszystkich sprzętów, ale wierzę, że sami je znajdziecie :)
Mamy chyba wszystko! Zauważcie, że mówimy tu o wyposażeniu pustego mieszkania. W rzeczywistości część mebli i AGD posiadamy, bo przeprowadzając się do nowego mieszkania czy domu, często kupujemy nowe sprzęty. Dodatkowo wiele sprzętów możemy kupić używane w bardzo dobrym stanie.
Spróbujmy zatem wyposażyć puste mieszkanie dwupokojowe, każdy pokój po ok 14m2.


PomieszczenieSprzęty
Cena PLN
Pokój 1 i 24 łóżka, 4 materace, 4 komody, 2 stoły, 4 krzesła
1946
Szafa/garderobaszafa/wyposażenia garderoby
2000
ŁazienkaSłuchawka, pralka (kabiny nie wliczam, bo musielibyśmy wchodzić w koszty remontu a to inna opowieść)
850
KuchniaMeble kuchenne, kuchenka, lodówka, czajnik, naczynia, garnki
4100
PrzedpokójPółka na buty, wieszak
70
SUMA
8966

Wyszło w sumie (w zaokrągleniu) 9000 PLN. Pamiętajmy, że założyłem urządzenie pustego mieszkania, co w rzeczywistości (poza nowymi mieszkaniami kupionymi pod wynajem) rzadko się zdarza. Przy takim koszcie warto oczywiście rozważyć rozliczanie według zasad ogólnych (o czym wspominałem we wpisie o płaceniu podatków).

Teraz zachęcam Was wszystkich żebyście zastanowili się ile kosztowałoby doprowadzenie Waszego mieszkania do stanu “zachwyca”. Czekam na Wasze komentarze!