wtorek, 23 października 2012

Na dobry początek

Okazało się niespodziewanie, że mamy o jedno mieszkanie za dużo. Sprzedawać nie warto, bo raz, że będzie kiedyś dla dziecka, a dwa, że ceny obecnie kiepskie. Najlepsze wyjście to wynająć.
Z takim problemem spotyka się wiele osób. Obiegowa opinia jest taka, że posiadanie mieszkania pod wynajem, to wielki przywilej i oznaka zamożności. Osoby, które mieszkań na wynajem nie posiadają, nie zdają sobie sprawy z jak wieloma problemami mierzą się wynajmujący. Opóźnienia w płatnościach, pustostany, zaległe rachunki za media, telefony od wzburzonych sąsiadów o pierwszej w nocy, psujące się ogrzewanie w weekend, kiedy jesteśmy 200km od miejsca zdarzenia, psujące się  pralki, brudne klatki schodowe, popsute domofony i wiele wiele innych problemów, z którymi wynajmujący spotykają się na co dzień.
Spotykałem ludzi, którzy byli tak zmęczeni wynajmowaniem mieszkań, że po paru latach postanowili je sprzedać, mimo, że ogólnie dość dobrze im się mieszkanie wynajmowało.
Znam też osoby, które przeprowadzając się do domu pod Krakowem, mimo moich zachęt i namów, że wynajmowanie "starego" mieszkania to świetny pomysł, nawet nie chcieli o tym słyszeć, bo przecież to tyle pracy.
Innemu trafili się Cyganie, którzy nie dość, że nie płacili czynszu (co chyba oczywiste!), to palili ognisko na środku jednego z pokoi (brzmi to nieprawdopodobnie, ale to prawda. Ognisko palili w grillu, więc do pożaru nie doszło, ale całe mieszkanie było okopcone).
Ktoś tam, z pięknym, nowym mieszkaniem miał problem przez pół roku z ludźmi, którzy po pół roku regularnego płacenia, nagle płacić przestali a on nie mógł znaleźć sposobu jak się ich pozbyć (prawo w Polsce bardziej chroni niepłacących oszustów niż uczciwych wynajmujących).
Historii można na pewno spisać wiele i będę się starał urozmaicać nimi niniejszego bloga.

Na początek może garść moich przemyśleń z kilkuletniej praktyki w wynajmowaniu mieszkań. W kolejnych wpisach będę się starał szczegółowo opisać wszystkie aspekty wynajmowania mieszkań.
Jedno słowo w kwestii nomenklatury. Często widzimy ogłoszenie w stylu "wynajmę mieszkanie", z którego nie wynika, czy ktoś ma mieszkanie do wynajęcia, czy szuka mieszkania w którym chce zamieszkać. Nie wiadomo też jak nazywać tych co mieszkają a jak właścicieli. Przypomnę więc: wynajmujący - to właściciel mieszkania, który wynajmuje to mieszkanie, najemca - to osoba, która wynajmuje mieszkanie od wynajmującego. I tak będę używał tych pojęć na blogu (na pewno będę jeszcze o tym przypominał).
Co wynajmujący (czyli właściciel mieszkania, ale to już wiemy) powinien wiedzieć decydując się na wynajmowanie mieszkania? Powinien odpowiedzieć sobie na następujące pytania:

  1. Czy wynajmować legalnie i płacić podatki, czy na czarno? Zalecam legalnie, ma to, wbrew pozorom, więcej zalet niż wad.
  2. Jak ustalić cenę najmu?
  3. Jak przygotować mieszkanie do wynajmu? Jak umeblować, jaki przyjąć standard, jak wyposażyć?
  4. Komu wynajmować mieszkanie? Studenci, małżeństwa, pracownicy?
  5. Czy spisywać umowę na piśmie, czy wystarczy umówić się ustnie? Zalecam zdecydowanie na piśmie.
  6. Skąd wziąć wzór umowy najmu? 
  7. Jak skonstruować umowę, żeby zminimalizować ryzyko niepłacenia przez najemców?
  8. Czy spisywać protokół zdawczo-odbiorczy lokalu i jak to zrobić dobrze?
  9. W jaki sposób rozliczać z najemcami media, w szczególności jeśli mamy ogrzewanie gazowe? Dla niewtajemniczonych dodam, że przy ogrzewaniu gazowym rachunki latem to ok 60 pln/miesiąc a zimą nawet ponad 500, więc ma to ogromne znaczenie.
  10. Jak zachować dobre relacje z sąsiadami i uniknąć wiecznego konfliktu (bo studenci imprezują)?
  11. Co zrobić, aby uniknąć okresu bez najemców?
  12. Jak ocenić opłacalność wynajmu naszego mieszkania w dłuższej perspektywie?
  13. Czy podpisywać umowę z każdym z najemców z osobna, czy tylko z jednym?
  14. W jaki sposób ustalić wysokość kaucji? Po co w ogóle jest kaucja? Wiele osób nie wie czemu służy kaucja i używa jej na pokrycie ostatniego czynszu w przypadku zakończenia umowy - a to jest błąd.
  15. Jak wybierać najemców? Błędem jest wynajmowanie mieszkania pierwszej chętnej osobie, a tak postępuje większość osób.
  16. W jaki sposób kontaktować się z najemcami, jak często sprawdzać stan mieszkania?
  17. Czy rozliczać się gotówką, czy przelewem na konto?
  18. Co robić w przypadku wystąpienia zaległości?
  19. Czy podpisywać umowę na czas nieokreślony, czy na czas określony?
  20. Czy wykupować ubezpieczenie OC mieszkania?
  21. Jak przygotować ogłoszenie, które zwróci uwagę.

8 komentarzy:

  1. Uczulam, że jak się wynajmuje firmie to płaci się całkiem inny (oczywiście nieporównywalnie wyższy). podatek od gruntów czy tam od metra zdaje się.
    I potwierdzam, że warto legalnie to robić i płacić, bo Urząd Miasta w zeszłym roku zrobił taką akcę, że "wynajął" ochotników którzy chodzi po mieście z aparatami i robili zdjęcia mieszkań gdzie zauważyli jakieś reklamy, potem ochotnicy dzwonili lub pukali pytali czy tu jest firma, czy to lokal własny czy wynajmuje i od kiedy a potem sru - wezwanie do właściela o uregulowanie zaległych podatków z odsetkami i wychodzi kilka tysięcy po roku najmu "na lewo". Wiem z autopsji :) albo raczej :(

    A wogóle to good idea Marek ! Będę się tu dopisywał bo mam sporo ciekawych doświadczeń w temacie.

    OdpowiedzUsuń
  2. 1. legalnie
    2. wszystko jest warte tyle ile jest w stanie zapłacić kupujący (w tym przypadku wynajmujący) ale z praktyki wiem, że warto dać cenę wyższą niż standardowa i spróbować się poreklamować na darmowych serwisach. Jak dotąd zawsze udaje mi się wynajmować powyżej średniej.
    4. Taki przykład ż życia. Podjeżdża facet dobrym samochodem, podpisuje umowę, nie negocjuje specjalnie ceny, coś tam mówi że na delegacje będzie przyjeżdżał albo ktoś tam z firmy... A potem mieszka 6 jego robotników bo ma firmę budowlaną i wykańcza Angel Plaza a przy okazji wszystkich sąsiadów :)
    A nigdy nie miałem problemów ze student(k)ami (pewnie kwestia szczęścia :)
    5. ZAWSZE NA PIŚMIE
    13. Z każym z osobna z klauzulą że odpwowiadają za zobowiązania umowy każdy z osobna i solidarnie.
    19. Zawsze na określony (na rok na przykład) z opcją przedłużenia.

    A wogóle to miałem teraz co innego robić więc to na tyle :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Karol, dzięki za wpis. Widzę, że mamy podobne podejście, tylko w dwóch tematach możemy mieć inne zdanie:
      2. tu się nie do końca zgadzam, ale będę o tym pisał w kolejnym poście
      13. tu mam trochę inny pomysł poparty dobrą praktyką, ale to jest do dyskusji.

      Usuń
  3. Hmmm...Nawet nie pomyślałam by z każdym z osobna podpisywać...Nawet jak wynajmuje rodzina? Gdybym miała tą wiedzę wcześniej. Podobno dobrze podpisać umowę u natariusza, i osobną klauzulę, że w razie niepłatności dobrowolnie poddają się wyrokowi sądu (czy jakoś tak). Ja w kolejnej umowie zawrę zapis, że w przypadku 2-miesięcznego zwlekania z zapłatą umowa się automatycznie rozwiązuje (bo wg prawa trzeba dać 2-miesiące wypowiedznie).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Moim zdaniem szkoda kasy na notariusza. Poza tym, pisałem, że się z Karolem nie do końca zgadzam z podpisywaniem z każdym z osobna. Nie wiedziałem o tym 2 miesięcznym wypowiedzeniem, zweryfikuję u prawnika.

      Usuń
    2. A jeśli chodzi o wiedzę, to jeszcze wiele ciekawych rzeczy tu przeczytasz!

      Usuń
  4. Daj mi przepis jak zrobic, by ludzie zaczeli dzwonic i chcieli oglądać moje mieszkanko. Bo na razie lipa... :-(
    A co do umwowy z kilkoma osobami: jeżeli ma się umowę podpisaną z np. żoną, a małżeństwo ma rozdzielność majątkową, to moze być potem problem z odzyskaniem kasy, zwłaszcza jeśli w trakcie wynajmu żona stanie się biedną rencistką ;-)

    OdpowiedzUsuń
  5. To będzie opisane we wpisach o ustalaniu ceny najmu i przygotowaniu mieszkania do wynajęcia.
    A jeśli chodzi o małżeństwa, to lepiej sobie odpuścić i skupić się na studentach, oczywiście pod warunkiem, że lokalizacja jest ok.
    A jeśli już małżeństwo, to niech to będą ludzie młodzi, dobrze wykształceni, pracujący w dobrych firmach. Prawdopodobieństwo, że młody lekarza albo informatyk stracie pracę jest w zasadzie zerowe.
    O tym wszystkim będę jeszcze pisał :)

    OdpowiedzUsuń