poniedziałek, 29 października 2012

Jak ustalić cenę najmu naszego M?

Na wstępie napiszę ciekawostkę dotyczącą poprzedniego posta. Rozmawialiśmy ostatnio ze znajomymi i rozpętała się burzliwa dyskusja, czy bezpiecznie jest przyjmować przelewem pieniądze za media. Istnieje bowiem ryzyko, że US zaliczy to jako nasz przychód z najmu, co byłoby oczywiście bzdurą. Dlatego część wynajmujących opłaty za media pobiera gotówką nie ryzykując tego, że widać to na koncie. Na szczęście absurdy nawet w Polsce są powoli eliminowane, co potwierdza interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi Izby Skarbowej w Łodzi i w Warszawie

Jak ustalić cenę naszego mieszkania? Sprawa wbrew pozorom jest dość prosta, ale pod warunkiem, że porządnie przygotujemy się do wynajmowania.

Zdefiniujmy na początek grupę docelową. Szukamy studentów, ewentualnie pracujących studentów. Zakładam, że mieszkanie chcemy przystosować dla maksymalnej liczby studentów, ale oczywiście w granicach rozsądku. Rozsądek to według mnie maksymalnie 2 osoby w pokoju i maksymalnie 5 w mieszkaniu z jedną łazienką.

Zaznaczę, że skupiam się na opisie mieszkań typowych, czyli takich, jakich oczekuje przeciętny polski student. Jeśli ktoś ma do wynajęcia apartament 100m2 w centrum Krakowa dla 3 osób, to niekoniecznie wszystkie porady będą dla niego trafne. Niemniej mam nadzieję, że i takie osoby coś dla siebie znajdą.

Bardzo wiele czynników wpływa na wartość naszego mieszkania na rynku.
Przede wszystkim musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy mieszkanie zachwyca? Co to znaczy? Odpowiedź poniżej w punktach.
Mieszkanie zachwyca, jeśli:

  • Jest czyste i zadbane.
  • Jest umeblowane.
  • Ma czystą, wyposażoną kuchnię.
  • Ma czystą, wyposażoną łazienkę.
  • Jest w czystym, zadbanym budynku i ma dobrą lokalizację.
  • Elementy dodatkowe, ale niekonieczne to np. balkon i ładny widok z okna.

Szczegółami przystosowania mieszkania do stanu zachwytu będziemy zajmować się w kolejnym wpisie. Tutaj wracamy do ceny.
Tak więc, jeśli mamy już mieszkanie, które zachwyca, sprawdzamy cenę poprzez badania rynku, sprawdzenie popularnych portali z ogłoszeniami, pytamy znajomych, którzy mają mieszkania na wynajem lub sami w takich mieszkają, w końcu pytamy poprzednich najemców (jeśli takich mamy) co sądzą o cenie, którą płacili.
Kiedy już mamy średnią cenę, proponuję obniżyć ją o 5% i dać ogłoszenie. Dlaczego obniżać cenę? Dlatego, że zwiększamy wtedy prawdopodobieństwo szybkiego wynajęcia mieszkania. Oczywiście, jeśli ogłoszenie dajemy w okresie czerwiec-wrzesień, to jest dużo łatwiej, bo wszyscy studenci szukają mieszkań i wtedy możemy cenę dać wyższą niż średnia. Dodam, że mieszkanie, które “zachwyca” dużo łatwiej wynająć, nawet w nieco wyższej cenie.
Jednak nie przesadzajmy. Pamiętajmy, że podstawowym kryterium wyboru mieszkania przez studentów jest wciąż cena (oczywiście cena w danej lokalizacji). Nie bądźmy zbyt pazerni, bo to zawsze odbije nam się czkawką.
Pamiętajmy też, że wrogiem wynajmujących są wakacje. Dlatego, jeśli nie mamy prostej możliwości na wynajęcie mieszkania na okres wakacji, zaproponujmy studentom sporą zniżkę na lipiec i sierpień. Wystarczy obniżyć cenę o 200-300 PLN, a będą bardziej chętni do płacenia za mieszkanie również w wakacje.

Pamiętajmy, żeby uwzględnić wszystkie koszty mieszkania w ofercie. Ludzie bardzo nie lubią, kiedy w ogłoszeniu jest napisane 1000 + media, a potem się okazuje, że media to również czynsz do spółdzielni i ogrzewanie, czyli w sumie 1500 + media.
Wszelkie możliwe informacje o kosztach utrzymania mieszkania należy zamieścić wprost w ogłoszeniu o wynajmie. Zalecam zatem podanie całkowitej ceny jaką najemca będzie płacił za mieszkanie i dopisek “+media”. Ogłoszenie może wyglądać tak:

“Wynajmę piękne, dwupokojowe mieszkanie dla 4 studentów. Dwa osobne pokoje po 12m2, w każdym dwa wygodne łóżka 90x200 oraz stół i dwa krzesła i dwie komody. W przedpokoju duża szafa pod zabudowę. Kuchnia kompletnie umeblowana, łazienka również. Mieszkanie zadbane, czyste, malowane rok temu. Meble nie starsze niż 5 lat.
Cena 1500 (zawiera już wszystkie koszty) + media (wyłącznie energia elektryczna)
LUB
Cena 1270 + ogrzewanie gazowe (średni koszt miesięczny, rachunki do wglądu, za ostatni rok to 230 PLN) + media (energia elektryczna i woda).”

Tak przy okazji pomyślałem, że powinienem poświęcić jeden blog na temat tego jak przygotować ogłoszenie, które zwróci uwagę. Dopisuję to zatem do listy w pierwszym blogu.

Inspiracją do tego wpisu, w dużej mierze była świetna książka o inwestowaniu w nieruchomości Sławka Muturiego. Sławek robi dużo dobrego dla rynku wynajmu w Polsce, a ja z kolei wierzę, że mój blog będzie uzupełnieniem jego działań. Zachęcam do zapoznania się z jego książką, która jest chyba jedyną pozycją, która traktuje o inwestowaniu w mieszkania pod wynajem w Polskich warunkach. Tutaj znajdziecie więcej szczegółów.


Wszelkie komentarze i opinie mile widziane (również, a może szczególnie, te krytyczne). Kolejny wpis pojawi się w następny poniedziałek rano.

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz