wtorek, 23 października 2012

Czy płacić podatki, czyli pytanie zasadnicze.

Czy wynajmować legalnie i płacić podatki? 
To pytania zadał sobie prawdopodobnie każdy, kto kiedykolwiek wynajmował komuś mieszkanie.
Ja proponuję płacić, a dlaczego - o tym będzie w tym poście.
Pokusa niepłacenia podatków od najmu jest spora, a i przyzwolenie społeczne wydaje się dość duże. Ogólnie rzecz biorąc, nie jestem gorącym zwolennikiem podatków jako takich, tym bardziej, że w naszym kraju jest ich cała masa i prawie wszystkie sporo zawyżone, a niektóre wręcz na haniebnie nieprzyzwoitym poziomie (np. 23% VAT o akcyzach nie wspominając). O dziwo, sprawa ze zryczałtowanym podatkiem od najmu (dla osób fizycznych) ma się nieco inaczej i państwo zobowiązuje nas do płacenia 8.5% podatku od kwoty najmu. Uważam, że nie jest to wiele, a biorąc pod uwagę, że nie płacimy od przychodu z najmu ZUSu, ubezpieczeń i Bóg wie czego jeszcze (jak to ma miejsce w umowach o pracę), to naprawdę całkiem sporo nam zostaje. Warto wiedzieć, że choć płacąc podatek zryczałtowany, nie możemy niczego wliczać w koszty, to wszelkie opłaty typu fundusz remontowy, zaliczka za centralne ogrzewanie, wywóz śmieci itp, możemy uczynić naszym kosztem. Jak to zrobić - w dalszej części tego postu.

Do konkretów. Warto wynajmować mieszkania legalnie bo:
  1. Jesteśmy uczciwi przed sobą.
  2. Najemcy widzą, że mają do czynienia z osobą uczciwą - a uczciwość rodzi uczciwość. Więc będziemy w ten sposób pobudzać ich do uczciwych działań wobec nas.
  3. Nie musimy się martwić, że sąsiedzi na nas doniosą.
  4. Nie musimy się martwić, że w razie nieporozumienia, najemcy na nas doniosą.
  5. Nie martwimy się tym, że sąsiedzi/najemcy będą nas straszyć, że na nas doniosą.
  6. W sytuacjach konfliktowych z sąsiadami, możemy spokojnie powiedzieć: "Ci ludzie mieszkają tu legalnie i są dorośli - proszę rozmawiać z nimi na temat imprez, zachowania, palenia papierosów itp".
  7. Zwiększa się nasz dochód, a co za tym idzie zdolność kredytowa.
  8. W przypadku poważniejszych konfliktów z najemcami, możemy śmiało i głośno domagać się zapłaty, zadośćuczynienia czy naprawienia szkody. Jeśli najemcy mieszkali na czarno bez umowy, wyprowadzą się i możemy im tylko pomachać na pożegnanie.
  9. Nie musimy się obawiać niespodziewanego telefonu od urzędu skarbowego.
  10. Możemy śmiało spojrzeć w oczy każdemu spotkanemu na ulicy człowiekowi, bo wiemy, że nie wytknie nas palcem ze słowami: "Ten facet, nie dość że ma nie wiadomo ile mieszkań i kasy jak lodu, to jeszcze nie płaci - złodziej - podatków".
Te wszystkie korzyści uzyskujemy za kwotę 85 pln/miesiąc (przy założeniu, że najemcy płacą nam 1000 odstępnego).

Oczywiście wynajmowanie nielegalne też ma swoje zalety. Oto one:
  1. Oszczędzamy 85 (a w zasadzie oszukujemy na tę kwotę) pln/miesiąc.
  2. Nie musimy pamiętać o rozliczaniu podatku.
Naprawdę więcej nie widzę, jeśli ktoś widzi, bardzo proszę o komentarz.

Teraz obiecana prosta metoda wliczania w koszty opłat typu fundusz remontowy itp. 
Wiele osób, wynajmując mieszkanie kalkuluje sobie to mniej więcej tak:
  • Za mieszkanie chcę dostać 1000 pln.
  • Opłaty stałe za mieszkanie (zimna woda, ogrzewanie, śmieci itp) to 390.
  • Więc wystawiam mieszkanie w cenie 1390 + media (energia elektryczna, ew. gaz).
Dają ogłoszenia typu "3 pokoje, tylko 1390 ze wszystkim", bo tak przecież jest prościej. Jest prościej, ale gorzej. W takiej sytuacji, jeśli w umowie jest 1390, to zapłacimy 118 pln podatku, a przecież nasz rzeczywisty dochód, to 1000, czyli powinniśmy płacić 85 pln. Jesteśmy 33 pln/miesiąc "w plecy". 
Jak tego uniknąć? Ogłoszenie może dalej być tej samej treści, ale w umowie wpisujemy, że:
  • Czynsz najmu 1000 pln + opłaty stałe (można dopisać, że wynoszą ok 390 pln/miesiąc albo po prostu przedstawić najemcom rachunki do wglądu) + media.
Dla najemcy na jedno wychodzi, a my nie płacimy podatku od kosztów.

Jak pisze Karol w komentarzu do mojego poprzedniego wpisu, sytuacja wyglądanie nieco inaczej w przypadku wynajmowania mieszkania firmie, ale o tym może innym razem. Skupiamy się bowiem na wynajmowaniu osobom fizycznym (czyli studentom, rodzinom itp).
Oczywiście zdaję sobie sprawę, że taki sposób rozliczania jest bardziej skomplikowany, więc każdy w swoim sumieniu musi rozstrzygnąć kwestię co z tym zrobić. Myślę, że jeśli ktoś ma opłaty w wysokości 700 pln (a bywają takie przy wysokim funduszu remontowym), to będzie wiedział, który sposób wybrać.

W kolejnym poście będzie o ustalaniu ceny najmu. Temat ciekawy i nieco zagadkowy :)

Ponieważ post spotkał się ze sporym zainteresowaniem, spieszę uzupełnić podstawowe informacje dotyczące opodatkowania progresywnego.
W skrócie, i (mam nadzieję) przejrzyście, kiedy opłaca się stawka progresywna:
  • Gdy planujemy spory remont i/lub zakup mebli do mieszkania, ale pod pewnymi warunkami.
  • Warunek 1 - zaczynamy wynajmować mieszkanie i koszty remontu i wyposażenia w danym roku podatkowym będą wyższe niż połowa przychodu z najmu w tym roku.
  • Warunek 2 - jesteśmy na ryczałcie i planujemy w przyszłym roku remont lub doposażenie mieszkania, ale też w przypadku, gdy zakładane koszty będą wyższe niż połowa przychodu z najmu w tym roku. Wtedy dodatkowo należy do 20 stycznia zgłosić w US przejście na rozliczanie na zasadach ogólnych i pamiętać, żeby za rok wrócić na ryczałt.
Jest jeszcze kilka przypadków bardzo szczególnych, ale myślę, że po uzupełnieniu tego wpisu, pokrywa on 99% przypadków wynajmu mieszkań.
Inna sprawa, że wg tzw. znawców rynku, ok 80-90% mieszkań jest wynajmowana bez umów, a co za tym idzie bez płacenia podatków. Mój blog ma na celu między innymi zachęcenie wynajmujących do legalnego działania.

2 komentarze:

  1. A jak sie ma zryczałtowany podatek do podatku progresywnego ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Skupiłem się na podatku zryczałtowanym, gdyż taka metoda jest opłacalna dla znakomitej większości wynajmujących. Progresywny się opłaca tylko w niektórych sytuacjach. Np. musiałbyś generalny remont robić przed wynajmem albo zacząć wynajem pod koniec roku (wiedząc w styczniu, że tak będzie, bo wyboru sposobu opodatkowania dokonujemy do 20 stycznia).

      Usuń