poniedziałek, 29 października 2012

Jak ustalić cenę najmu naszego M?

Na wstępie napiszę ciekawostkę dotyczącą poprzedniego posta. Rozmawialiśmy ostatnio ze znajomymi i rozpętała się burzliwa dyskusja, czy bezpiecznie jest przyjmować przelewem pieniądze za media. Istnieje bowiem ryzyko, że US zaliczy to jako nasz przychód z najmu, co byłoby oczywiście bzdurą. Dlatego część wynajmujących opłaty za media pobiera gotówką nie ryzykując tego, że widać to na koncie. Na szczęście absurdy nawet w Polsce są powoli eliminowane, co potwierdza interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi Izby Skarbowej w Łodzi i w Warszawie

Jak ustalić cenę naszego mieszkania? Sprawa wbrew pozorom jest dość prosta, ale pod warunkiem, że porządnie przygotujemy się do wynajmowania.

Zdefiniujmy na początek grupę docelową. Szukamy studentów, ewentualnie pracujących studentów. Zakładam, że mieszkanie chcemy przystosować dla maksymalnej liczby studentów, ale oczywiście w granicach rozsądku. Rozsądek to według mnie maksymalnie 2 osoby w pokoju i maksymalnie 5 w mieszkaniu z jedną łazienką.

Zaznaczę, że skupiam się na opisie mieszkań typowych, czyli takich, jakich oczekuje przeciętny polski student. Jeśli ktoś ma do wynajęcia apartament 100m2 w centrum Krakowa dla 3 osób, to niekoniecznie wszystkie porady będą dla niego trafne. Niemniej mam nadzieję, że i takie osoby coś dla siebie znajdą.

Bardzo wiele czynników wpływa na wartość naszego mieszkania na rynku.
Przede wszystkim musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy mieszkanie zachwyca? Co to znaczy? Odpowiedź poniżej w punktach.
Mieszkanie zachwyca, jeśli:

  • Jest czyste i zadbane.
  • Jest umeblowane.
  • Ma czystą, wyposażoną kuchnię.
  • Ma czystą, wyposażoną łazienkę.
  • Jest w czystym, zadbanym budynku i ma dobrą lokalizację.
  • Elementy dodatkowe, ale niekonieczne to np. balkon i ładny widok z okna.

Szczegółami przystosowania mieszkania do stanu zachwytu będziemy zajmować się w kolejnym wpisie. Tutaj wracamy do ceny.
Tak więc, jeśli mamy już mieszkanie, które zachwyca, sprawdzamy cenę poprzez badania rynku, sprawdzenie popularnych portali z ogłoszeniami, pytamy znajomych, którzy mają mieszkania na wynajem lub sami w takich mieszkają, w końcu pytamy poprzednich najemców (jeśli takich mamy) co sądzą o cenie, którą płacili.
Kiedy już mamy średnią cenę, proponuję obniżyć ją o 5% i dać ogłoszenie. Dlaczego obniżać cenę? Dlatego, że zwiększamy wtedy prawdopodobieństwo szybkiego wynajęcia mieszkania. Oczywiście, jeśli ogłoszenie dajemy w okresie czerwiec-wrzesień, to jest dużo łatwiej, bo wszyscy studenci szukają mieszkań i wtedy możemy cenę dać wyższą niż średnia. Dodam, że mieszkanie, które “zachwyca” dużo łatwiej wynająć, nawet w nieco wyższej cenie.
Jednak nie przesadzajmy. Pamiętajmy, że podstawowym kryterium wyboru mieszkania przez studentów jest wciąż cena (oczywiście cena w danej lokalizacji). Nie bądźmy zbyt pazerni, bo to zawsze odbije nam się czkawką.
Pamiętajmy też, że wrogiem wynajmujących są wakacje. Dlatego, jeśli nie mamy prostej możliwości na wynajęcie mieszkania na okres wakacji, zaproponujmy studentom sporą zniżkę na lipiec i sierpień. Wystarczy obniżyć cenę o 200-300 PLN, a będą bardziej chętni do płacenia za mieszkanie również w wakacje.

Pamiętajmy, żeby uwzględnić wszystkie koszty mieszkania w ofercie. Ludzie bardzo nie lubią, kiedy w ogłoszeniu jest napisane 1000 + media, a potem się okazuje, że media to również czynsz do spółdzielni i ogrzewanie, czyli w sumie 1500 + media.
Wszelkie możliwe informacje o kosztach utrzymania mieszkania należy zamieścić wprost w ogłoszeniu o wynajmie. Zalecam zatem podanie całkowitej ceny jaką najemca będzie płacił za mieszkanie i dopisek “+media”. Ogłoszenie może wyglądać tak:

“Wynajmę piękne, dwupokojowe mieszkanie dla 4 studentów. Dwa osobne pokoje po 12m2, w każdym dwa wygodne łóżka 90x200 oraz stół i dwa krzesła i dwie komody. W przedpokoju duża szafa pod zabudowę. Kuchnia kompletnie umeblowana, łazienka również. Mieszkanie zadbane, czyste, malowane rok temu. Meble nie starsze niż 5 lat.
Cena 1500 (zawiera już wszystkie koszty) + media (wyłącznie energia elektryczna)
LUB
Cena 1270 + ogrzewanie gazowe (średni koszt miesięczny, rachunki do wglądu, za ostatni rok to 230 PLN) + media (energia elektryczna i woda).”

Tak przy okazji pomyślałem, że powinienem poświęcić jeden blog na temat tego jak przygotować ogłoszenie, które zwróci uwagę. Dopisuję to zatem do listy w pierwszym blogu.

Inspiracją do tego wpisu, w dużej mierze była świetna książka o inwestowaniu w nieruchomości Sławka Muturiego. Sławek robi dużo dobrego dla rynku wynajmu w Polsce, a ja z kolei wierzę, że mój blog będzie uzupełnieniem jego działań. Zachęcam do zapoznania się z jego książką, która jest chyba jedyną pozycją, która traktuje o inwestowaniu w mieszkania pod wynajem w Polskich warunkach. Tutaj znajdziecie więcej szczegółów.


Wszelkie komentarze i opinie mile widziane (również, a może szczególnie, te krytyczne). Kolejny wpis pojawi się w następny poniedziałek rano.

wtorek, 23 października 2012

Czy płacić podatki, czyli pytanie zasadnicze.

Czy wynajmować legalnie i płacić podatki? 
To pytania zadał sobie prawdopodobnie każdy, kto kiedykolwiek wynajmował komuś mieszkanie.
Ja proponuję płacić, a dlaczego - o tym będzie w tym poście.
Pokusa niepłacenia podatków od najmu jest spora, a i przyzwolenie społeczne wydaje się dość duże. Ogólnie rzecz biorąc, nie jestem gorącym zwolennikiem podatków jako takich, tym bardziej, że w naszym kraju jest ich cała masa i prawie wszystkie sporo zawyżone, a niektóre wręcz na haniebnie nieprzyzwoitym poziomie (np. 23% VAT o akcyzach nie wspominając). O dziwo, sprawa ze zryczałtowanym podatkiem od najmu (dla osób fizycznych) ma się nieco inaczej i państwo zobowiązuje nas do płacenia 8.5% podatku od kwoty najmu. Uważam, że nie jest to wiele, a biorąc pod uwagę, że nie płacimy od przychodu z najmu ZUSu, ubezpieczeń i Bóg wie czego jeszcze (jak to ma miejsce w umowach o pracę), to naprawdę całkiem sporo nam zostaje. Warto wiedzieć, że choć płacąc podatek zryczałtowany, nie możemy niczego wliczać w koszty, to wszelkie opłaty typu fundusz remontowy, zaliczka za centralne ogrzewanie, wywóz śmieci itp, możemy uczynić naszym kosztem. Jak to zrobić - w dalszej części tego postu.

Do konkretów. Warto wynajmować mieszkania legalnie bo:
  1. Jesteśmy uczciwi przed sobą.
  2. Najemcy widzą, że mają do czynienia z osobą uczciwą - a uczciwość rodzi uczciwość. Więc będziemy w ten sposób pobudzać ich do uczciwych działań wobec nas.
  3. Nie musimy się martwić, że sąsiedzi na nas doniosą.
  4. Nie musimy się martwić, że w razie nieporozumienia, najemcy na nas doniosą.
  5. Nie martwimy się tym, że sąsiedzi/najemcy będą nas straszyć, że na nas doniosą.
  6. W sytuacjach konfliktowych z sąsiadami, możemy spokojnie powiedzieć: "Ci ludzie mieszkają tu legalnie i są dorośli - proszę rozmawiać z nimi na temat imprez, zachowania, palenia papierosów itp".
  7. Zwiększa się nasz dochód, a co za tym idzie zdolność kredytowa.
  8. W przypadku poważniejszych konfliktów z najemcami, możemy śmiało i głośno domagać się zapłaty, zadośćuczynienia czy naprawienia szkody. Jeśli najemcy mieszkali na czarno bez umowy, wyprowadzą się i możemy im tylko pomachać na pożegnanie.
  9. Nie musimy się obawiać niespodziewanego telefonu od urzędu skarbowego.
  10. Możemy śmiało spojrzeć w oczy każdemu spotkanemu na ulicy człowiekowi, bo wiemy, że nie wytknie nas palcem ze słowami: "Ten facet, nie dość że ma nie wiadomo ile mieszkań i kasy jak lodu, to jeszcze nie płaci - złodziej - podatków".
Te wszystkie korzyści uzyskujemy za kwotę 85 pln/miesiąc (przy założeniu, że najemcy płacą nam 1000 odstępnego).

Oczywiście wynajmowanie nielegalne też ma swoje zalety. Oto one:
  1. Oszczędzamy 85 (a w zasadzie oszukujemy na tę kwotę) pln/miesiąc.
  2. Nie musimy pamiętać o rozliczaniu podatku.
Naprawdę więcej nie widzę, jeśli ktoś widzi, bardzo proszę o komentarz.

Teraz obiecana prosta metoda wliczania w koszty opłat typu fundusz remontowy itp. 
Wiele osób, wynajmując mieszkanie kalkuluje sobie to mniej więcej tak:
  • Za mieszkanie chcę dostać 1000 pln.
  • Opłaty stałe za mieszkanie (zimna woda, ogrzewanie, śmieci itp) to 390.
  • Więc wystawiam mieszkanie w cenie 1390 + media (energia elektryczna, ew. gaz).
Dają ogłoszenia typu "3 pokoje, tylko 1390 ze wszystkim", bo tak przecież jest prościej. Jest prościej, ale gorzej. W takiej sytuacji, jeśli w umowie jest 1390, to zapłacimy 118 pln podatku, a przecież nasz rzeczywisty dochód, to 1000, czyli powinniśmy płacić 85 pln. Jesteśmy 33 pln/miesiąc "w plecy". 
Jak tego uniknąć? Ogłoszenie może dalej być tej samej treści, ale w umowie wpisujemy, że:
  • Czynsz najmu 1000 pln + opłaty stałe (można dopisać, że wynoszą ok 390 pln/miesiąc albo po prostu przedstawić najemcom rachunki do wglądu) + media.
Dla najemcy na jedno wychodzi, a my nie płacimy podatku od kosztów.

Jak pisze Karol w komentarzu do mojego poprzedniego wpisu, sytuacja wyglądanie nieco inaczej w przypadku wynajmowania mieszkania firmie, ale o tym może innym razem. Skupiamy się bowiem na wynajmowaniu osobom fizycznym (czyli studentom, rodzinom itp).
Oczywiście zdaję sobie sprawę, że taki sposób rozliczania jest bardziej skomplikowany, więc każdy w swoim sumieniu musi rozstrzygnąć kwestię co z tym zrobić. Myślę, że jeśli ktoś ma opłaty w wysokości 700 pln (a bywają takie przy wysokim funduszu remontowym), to będzie wiedział, który sposób wybrać.

W kolejnym poście będzie o ustalaniu ceny najmu. Temat ciekawy i nieco zagadkowy :)

Ponieważ post spotkał się ze sporym zainteresowaniem, spieszę uzupełnić podstawowe informacje dotyczące opodatkowania progresywnego.
W skrócie, i (mam nadzieję) przejrzyście, kiedy opłaca się stawka progresywna:
  • Gdy planujemy spory remont i/lub zakup mebli do mieszkania, ale pod pewnymi warunkami.
  • Warunek 1 - zaczynamy wynajmować mieszkanie i koszty remontu i wyposażenia w danym roku podatkowym będą wyższe niż połowa przychodu z najmu w tym roku.
  • Warunek 2 - jesteśmy na ryczałcie i planujemy w przyszłym roku remont lub doposażenie mieszkania, ale też w przypadku, gdy zakładane koszty będą wyższe niż połowa przychodu z najmu w tym roku. Wtedy dodatkowo należy do 20 stycznia zgłosić w US przejście na rozliczanie na zasadach ogólnych i pamiętać, żeby za rok wrócić na ryczałt.
Jest jeszcze kilka przypadków bardzo szczególnych, ale myślę, że po uzupełnieniu tego wpisu, pokrywa on 99% przypadków wynajmu mieszkań.
Inna sprawa, że wg tzw. znawców rynku, ok 80-90% mieszkań jest wynajmowana bez umów, a co za tym idzie bez płacenia podatków. Mój blog ma na celu między innymi zachęcenie wynajmujących do legalnego działania.

Na dobry początek

Okazało się niespodziewanie, że mamy o jedno mieszkanie za dużo. Sprzedawać nie warto, bo raz, że będzie kiedyś dla dziecka, a dwa, że ceny obecnie kiepskie. Najlepsze wyjście to wynająć.
Z takim problemem spotyka się wiele osób. Obiegowa opinia jest taka, że posiadanie mieszkania pod wynajem, to wielki przywilej i oznaka zamożności. Osoby, które mieszkań na wynajem nie posiadają, nie zdają sobie sprawy z jak wieloma problemami mierzą się wynajmujący. Opóźnienia w płatnościach, pustostany, zaległe rachunki za media, telefony od wzburzonych sąsiadów o pierwszej w nocy, psujące się ogrzewanie w weekend, kiedy jesteśmy 200km od miejsca zdarzenia, psujące się  pralki, brudne klatki schodowe, popsute domofony i wiele wiele innych problemów, z którymi wynajmujący spotykają się na co dzień.
Spotykałem ludzi, którzy byli tak zmęczeni wynajmowaniem mieszkań, że po paru latach postanowili je sprzedać, mimo, że ogólnie dość dobrze im się mieszkanie wynajmowało.
Znam też osoby, które przeprowadzając się do domu pod Krakowem, mimo moich zachęt i namów, że wynajmowanie "starego" mieszkania to świetny pomysł, nawet nie chcieli o tym słyszeć, bo przecież to tyle pracy.
Innemu trafili się Cyganie, którzy nie dość, że nie płacili czynszu (co chyba oczywiste!), to palili ognisko na środku jednego z pokoi (brzmi to nieprawdopodobnie, ale to prawda. Ognisko palili w grillu, więc do pożaru nie doszło, ale całe mieszkanie było okopcone).
Ktoś tam, z pięknym, nowym mieszkaniem miał problem przez pół roku z ludźmi, którzy po pół roku regularnego płacenia, nagle płacić przestali a on nie mógł znaleźć sposobu jak się ich pozbyć (prawo w Polsce bardziej chroni niepłacących oszustów niż uczciwych wynajmujących).
Historii można na pewno spisać wiele i będę się starał urozmaicać nimi niniejszego bloga.

Na początek może garść moich przemyśleń z kilkuletniej praktyki w wynajmowaniu mieszkań. W kolejnych wpisach będę się starał szczegółowo opisać wszystkie aspekty wynajmowania mieszkań.
Jedno słowo w kwestii nomenklatury. Często widzimy ogłoszenie w stylu "wynajmę mieszkanie", z którego nie wynika, czy ktoś ma mieszkanie do wynajęcia, czy szuka mieszkania w którym chce zamieszkać. Nie wiadomo też jak nazywać tych co mieszkają a jak właścicieli. Przypomnę więc: wynajmujący - to właściciel mieszkania, który wynajmuje to mieszkanie, najemca - to osoba, która wynajmuje mieszkanie od wynajmującego. I tak będę używał tych pojęć na blogu (na pewno będę jeszcze o tym przypominał).
Co wynajmujący (czyli właściciel mieszkania, ale to już wiemy) powinien wiedzieć decydując się na wynajmowanie mieszkania? Powinien odpowiedzieć sobie na następujące pytania:

  1. Czy wynajmować legalnie i płacić podatki, czy na czarno? Zalecam legalnie, ma to, wbrew pozorom, więcej zalet niż wad.
  2. Jak ustalić cenę najmu?
  3. Jak przygotować mieszkanie do wynajmu? Jak umeblować, jaki przyjąć standard, jak wyposażyć?
  4. Komu wynajmować mieszkanie? Studenci, małżeństwa, pracownicy?
  5. Czy spisywać umowę na piśmie, czy wystarczy umówić się ustnie? Zalecam zdecydowanie na piśmie.
  6. Skąd wziąć wzór umowy najmu? 
  7. Jak skonstruować umowę, żeby zminimalizować ryzyko niepłacenia przez najemców?
  8. Czy spisywać protokół zdawczo-odbiorczy lokalu i jak to zrobić dobrze?
  9. W jaki sposób rozliczać z najemcami media, w szczególności jeśli mamy ogrzewanie gazowe? Dla niewtajemniczonych dodam, że przy ogrzewaniu gazowym rachunki latem to ok 60 pln/miesiąc a zimą nawet ponad 500, więc ma to ogromne znaczenie.
  10. Jak zachować dobre relacje z sąsiadami i uniknąć wiecznego konfliktu (bo studenci imprezują)?
  11. Co zrobić, aby uniknąć okresu bez najemców?
  12. Jak ocenić opłacalność wynajmu naszego mieszkania w dłuższej perspektywie?
  13. Czy podpisywać umowę z każdym z najemców z osobna, czy tylko z jednym?
  14. W jaki sposób ustalić wysokość kaucji? Po co w ogóle jest kaucja? Wiele osób nie wie czemu służy kaucja i używa jej na pokrycie ostatniego czynszu w przypadku zakończenia umowy - a to jest błąd.
  15. Jak wybierać najemców? Błędem jest wynajmowanie mieszkania pierwszej chętnej osobie, a tak postępuje większość osób.
  16. W jaki sposób kontaktować się z najemcami, jak często sprawdzać stan mieszkania?
  17. Czy rozliczać się gotówką, czy przelewem na konto?
  18. Co robić w przypadku wystąpienia zaległości?
  19. Czy podpisywać umowę na czas nieokreślony, czy na czas określony?
  20. Czy wykupować ubezpieczenie OC mieszkania?
  21. Jak przygotować ogłoszenie, które zwróci uwagę.