wtorek, 4 grudnia 2012

Czy spisywać umowę na piśmie, czy wystarczy umówić się ustnie?

Dzisiejszy temat jest dość prosty i odpowiedź, chyba dla wszytkich, oczywista. Oczywiście na piśmie.
Może zacznę od drugiej strony, czyli od tego, jakie korzyści daje nam umowa ustna (bo też oczywiście daje).
Warto wiedzieć, z czego nie wszyscy zdają sobie sprawę, że w świetle prawa, umowy ustne mają taką samą moc wiążącą strony, jak umowy spisane. Z tym, że w przypadku rozbieżności zdań lub sytuacjach konfliktowych, niezmiernie trudno wykazać, jakie były rzeczywiście ustalenia.
Pierwszą zaletą umowy ustnej jest jej brak na piśmie. Na pewno takie umowy (co wiem z czasów, kiedy sam mieszkałem w wynajmowanych mieszkaniach) ułatwiają unikania opodatkowania, ale z drugiej strony nakładają na nas obowiązek comiesięcznego spotykania się z najemcami w celu odbioru pieniędzy.
Drugą zaletą jest możliwość interpretowania na swoją korzyść sytuacji wyjątkowych (co oczywiście też może zrobić najemca, ale przeważnie jest mniej doświadczony, więc nie wie co i jak).
Kolejną zaletą jest brak opodatkowania. Wspomniałem o tym wyżej, ale to jest na tyle istotne, że musi znaleźć się jako osobny punkt. Biorąc pod uwagę, że ocenia się, że nawet 80-90% rynku, to wynajem bez umowy, jest to dla wielu osób argument podstawowy.
Powyższe zalety stają się często wadami. Przykład z mojego wynajmowania. Zwolnił się pokój w mieszkaniu i najemcy zaproponowali, że znają dziewczynę z Hiszpanii, która akurat szuka pokoju. Dogadaliśmy się na jakąś tam kwotę, pobrałem kaucję w wysokości tej kwoty i bez spisywania umowy dziewczyna się wprowadziła. Wszystko fajnie, dopóki nie stwierdziła, że wraca do słonecznejj Hiszpanii i powiedziała bodajże 20 dnia miesiąca, że się wyprowadza za 10 dni. Mówię jej ok, ale zgodnie z ustaleniami, przepada jej kaucja, bo obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia o czym wspominałem przy wynajmowaniu. Ale pownieważ nie mieliśmy tego na piśmie i być może w Hiszpanii takich zwyczajów nie ma, bardzo się zbuntowała i chciała zwrot całej kwoty. Nie wiedziałem co robić, bo już sam nie byłem pewny, czy faktycznie jej wytłumaczyłem co i jak. W końcu zgodziliśmy się na rozliczenie połowy kwoty - czyli oddałem jej połowę kaucji, ale realnie rzecz biorąc byłem po prostu do tyłu, bo w Polsce każdy wie (a szczególnie dobrze wiem, jeśli ma to napisane w umowie), że obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia (dodatkowo skutkujący na koniec następnego miesiąca po miesiącu w którym nastąpiło wypowiedzenie).
To był pierwszy i ostatni raz, kiedy wynająłem bez umowy.
Oprócz umowy, niezmiernie ważną sprawą (co znowu doświadczyłem na sobie) jest spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Ale to nie koniec. Protokół powinien jasno określać za co odpowiada najemca, a za co wynajmujący. Ponadto, mimo, że jestem przeciwnikiem przepisywania ustaw i rozporządzeń do umów, warto przepisać wprost, za co kto odpowiada i na co może być potrącona kaucja.
Więc teraz mój przykład (który mnie znowu sporo kosztował). Studenci się wprowadzili. W jednym z pokoi jest deska barlinecka - czyli drewniana podłoga, która nie jest odporna na jeżdżenie po niej krzesłami obrotowymi na 5 kółkach. Panowie niestety jeździli i to dużo i po roku wyjeździli prawie dziurę w podłodze. Niestety tego dokładnie nie sprawdziłem jak się wyprowadzali, więc dziura została (na szczęście udało się tak przemeblować, że jest pod łóżkiem, więc sie nie pogłębia i nie szpeci, nawiasem mówiąc dość uroczego, pokoju. Powinienem ich oczywiście za to obciążyć. Dodam, że nie miałem w tej umowie protokołu.
To na dzisiaj tyle. Dziękuję za uwagę i zachęcam do komentowania.

ps. mam wrażenie, że nie rozwinąłem należycie tego tematu, więc będę wdzięczny za każdy komentarz.

poniedziałek, 19 listopada 2012

Krótka historia najmu - odcinek 1

W ramach urozmaicenia mojego bloga, postanowiłem publikować co jakiś czas historie, które przytrafiły się wynajmującym i najemcom.
Dziś pierwsza historia od Kasi - Kasiu dziękuję za przesłanie swojej opowieści.

--
On, pracownik branży budowlanej, ona księgowa, małżeństwo po 50-tce, szukali mieszkania dla siebie i swojej 12-letniej córki. Dorosły syn i córka nie mieszkali już z nimi. Nie wzbudzali moich podejrzeń,choć z dzisiejszej perspektywy widzę, że trochę naciskali na szybkie wynajęcie mieszkania. Dziwiło mnie też, że tłumaczyli mi się, dlaczego umowę podpisuję z żoną, a nie z mężem (mąż zgubił dokumenty). Przez rok płacili terminowo, a po roku zaczęły się kłopoty. Wrześniowy czynsz zapłacili w październiku, październik i listopad w grudniu, ale nie całkowicie. On często dzwonił, tłumaczył się przejściowymi kłopotami, zmianą pracy, potem chorobą żony i jej przejściem na rentę. Zawsze byli spóźnieni... Często przekładał terminy zapłaty, podając nowe terminy. Wysyłałam ponaglenia, raz nawet wysłałam wypowiedzenie mieszkania. Wtedy zapłacił mi 2/3długu, prosząc o odwołanie decyzji. Niestety, poszłam na to, co było największym błędem. Zrobił się czerwiec, umowę mieli do końca września. W rozmowie telefonicznej zażądałam, by wpłacił mi 2 tys. zł do końca czerwca (częściowa spłata długu), on solennie obiecywał, że tego dokona. Jednak w przedostatni dzień czerwca okazało się, ze nie dotrzyma obietnicy, twierdząc, że zrobi to na samym początku lipca. Ponieważ była to kolejna deklaracja, przestałam wierzyć.Kazałam im się wyprowadzać, ale on nie chciał. Ja byłam w przeddzień wyjazdu wakacyjnego. Za namową rodziców odcięłam prąd w mieszkaniu, jednak jak się okazało po paru dniach załatwili sobie licznik przedpłatowy – normalnie taka procedura trwa 2 tygodnie i energetyka niechętnie zakłada takie liczniki, bo są one dosyć drogie (pech chciał, że prad był zapisany wówczas na mojego ojca, mimo, że właścicielką mieszkania jestem ja). Od czasu odłączenia licznika zaczęło być bardzo nieprzyjemnie: ja już nie chciałam z nim rozmawiać, bo miałam dosyć jego pustych obietnic. Dostałam list, z którego wynikało, że ja jestem im winna 200zł, mimo, że oni wisieli mi ponad 5 tys. (do rozliczeń włączyli kaucję – wbrew zapisom w umowie; okazało się również, że w jednym potwierdzeniu wpłaty gotówki (dwa razy tak płacił) zrobiłam błąd w dacie – zamiast kwiecień wpisałam maj – oni posługując się moim pismem z wezwaniem do zapłaty z maja, twierdzili, że przecież wpłacili mi w maju). Wynajęłam windykatora, niestety, lokatorzy byli całkowicie nieskłonni do negocjacji, obiecywali, że wyprowadzą się w sierpniu, ostatecznie wyprowadzili się we wrześniu. Nie było sensu, bym w lipcu dawała im wypowiedzenie, bo wg prawa (wiem to z internetu i od prawnika) trzeba dać im 2 miesiące na wyprowadzkę...
Wyprowadzając się nie podali nowego adresu (mimo wcześniejszych obietnic), okazało się, że pralka ma oberwany bęben (ale ona była stara), okna nieumyte, pokrycia na łóżka niewyprane, żarówki przepalone. Nie chciał mi nic zapłacić, twierdząc, że nie jest mi nic winien (do swoich wydatków dopisał zapłatę za licznik przedpłatowy(oczywiście bez żadnego rachunku) – póżniej dowiedziałam się, że taki licznik i montaż są bezpłatne – więc chyba chciał bym oddała mu za łapówkę)...
Dziś sprawa jest w sądzie...Czekam. Wg windykatora moze być trudno odzyskać kasę, bo a) umowę mam z nią, a ona jest na rencie, zapewne niewielkiej b) swoich sprzętów mają mało, mają stary samochód c)pewnie mają rozdzielność majątkową d)dla komornika ich dług jest stosunkowo niewielki, więc pewnie zbyt gorliwy nie będzie...

poniedziałek, 12 listopada 2012

Komu wynajmować mieszkanie? Studenci, małżeństwa, pracownicy?

Komu wynajmować mieszkanie? Studenci, małżeństwa, pracownicy?

Dla mnie odpowiedź jest jasna - przede wszystkim studenci. Oczywiście zależy to od wielu czynników, bo trudno jest wynająć mieszkanie na obżeżach miasta, z którego dojazd do najbliższej uczelni zajmuje 2 godziny, studentom. Jednak większość mieszkań można z powodzeniem wynajmować studentom.
Drugą grupą, na której warto się skupić są pracownicy na wysokich stanowiskach (członkowie zarządów, dyrektorzy itp).
Warto też rozważyć wynajem firmie - co prawda zapłacimy wyższy podatek od nieruchomości ale spokojnie da się to zrekompensować wyższym czynszem.
Najgorszym pomysłem jest wynajmowanie pracownikom sezonowym.

Zastanówmy się jednak dlaczego studenci? Z kilku powodów:

  1. Student nie straci pracy
  2. Student ma pewne źródło dochodu - rodziców
  3. Wynajmujemy przeważnie kilku studentom - a co za tym idzie zmniejszamy ryzyko niewypłacalnośći, bo nawet jak jednemu się noga powinie, to pozostali prawdopodobnie opłacą nam cały czynsz.
  4. Student nie ma wygórowanych wymagań - wystarczy mu proste, czyste mieszkanie (opisane w tym blogu)
  5. Student często świetnie radzi sobie z awariami typu cieknący kran
  6. W przypadku awarii pralki, student sam kupi nową, załatwi dostawę do domu i podłączy (mam na myśli zakup na koszt wynajmującego)
  7. Student często sam wykona drobne naprawy w mieszkaniu (w moim - z własnej woli i inicjatywy - wykonali gruntowne odświeżenie mieszkania - ja pokryłem tylko koszt materiałów)

Oczywiście student może wylecieć ze studiów, dlatego najlepiej celować w studentów drugiego i kolejnych lat.

Ja mam w zasadzie tylko pozytywne wspomnienia z kontaktów ze studentami wynajmującymi mieszkania.

Oczywiście kluczowym elementem jest dobór mieszkańców. Nie chodzi mi o to, że wynajęcie dowolnemu studentowi będzie rozwiązaniem wszystkim problemów. Z wynajmowanie jest trochę tak, jak z zatrudnianiem pracowników. Zawiązujemy przeważnie długą współpracę z ludźmi, dlatego powinno nam zależeć, żeby było to osoby odpowiedzialne. Od razu podkreślę, że organizowanie imprez do 2 rano, czy sprowadzanie wielu znajomych, głośne słuchanie muzyki itp. to NIE jest brak odpowiedzialności. To normalne zachowania ludzi na studiach. Ważne jest, żeby nie była to codzienność, bo wtedy możemy mieć problem. Nie jestem w stanie dostarczyć szczegółowych instrukcji, w jaki sposób zweryfikować potencjalnych najemców. Ja robię to zawsze na wyczucie i do tej pory intuicja mnie nie zawiodła. Jeśli ktoś nie wierzy w swoje wyczucie ludzi, warto poszukać wśród bliskich znajomych, czy rodziny, osoby, którą uważa się, za taką, która rozumie ludzi. Gwarantuję, że taka osoba zweryfikuje po dwuminutowej rozmowie każdego.
Co jednak robić, kiedy dostajemy o godzinie 2 w nocy telefon od sąsiadów, że jest impreza i że oni sobie nie życzą, że ma być cicho. Przyznam, że sam miałem kilka takich sytuacji i wtedy z pomocą przychodzi mi płacenie podatków (przeczytaj tutaj o co chodzi!). Informuję wtedy szanownego sąsiada (w moim przypadku sąsiadkę) przede wszystkim o tym, że studenci przebywają tam legalnie (już ten argument powoduje jąkanie u sąsiadów), następnie podkreślam, że są dorośli, potem uprzejmie proszę, żeby nie dzwonić do  mnie w środku nocy, chyba, że stanie się to nagminne, a na końcu pouczam o tym, że sąsiadka może po prostu wezwać policję. Poniżej korespondencja sms, które jest poranną kontynuacją rozmowy telefonicznej z drugiej w nocy:

Ja: Pani Aniu. Uprzejmie prosze nie dzwonic do mnie w srodku nocy. Lokatorzy mieszkaja tam legalnie i sa dorosli. Jesli jest problem to prosze dzwonic na policje.

Pani Ania: Jak Pan sobie zyczy. Uwazam jednak ze obowiazkiem wlasciciela jest miec kontrole nad swoim mieszkaniem. Chcialam uniknac interwencji policji, poniewaz zawsze pyta o wlasciciela. Przykro mi ze obudzilam Pana w nocy, takie pobudki mamy bardzo czesto  od kiedy sa nowe lokatorki. Nie interesuje mnie  charakter wynajmu. Prosze tylko o zachowanie spokoju w nocy.

Ja: Rozumiem panią natomiast nie moge odpowiadac za doroslych ludzi. Prosby o spokoj prosze kierowac do lokatorow.

Pani Ania (imię zmienione) pisze, że nie interesuje jej charakter najmu. Wynika to z tego, że sama wynajmowała swego czasu pokój studentce i nie odprowadzała od tego dochodu podatku.
Co ciekawe, jak się później okazało, Pani Ania wezwała policję przed wykonaniem telefonu do mnie (potwierdzone u lokatorek).
Rozumiem, że moje podejście może budzić kontrowersje, staram się jednak traktować dorosłych ludzi (studentów) poważnie i w zamian zyskuję poważne traktowanie przez nich. Imprezy się zdarzają i nie widzę w tym nic dziwnego. Dodam, że rzeczona Pani Ania, w czasach kiedy mieszkałem w tym mieszkaniu z rodziną, też miała wieczne pretensje, że jesteśmy za głośno, nie sprzątamy, jesteśmy niewychowani itp. Dlatego dobrze jest znać sąsiadów, bo wiemy czego się można po nich spodziewać.

W związku z tym, że jak wynajmuję wyłącznie studentom i nie mam doświadczeń jak sprawa się ma z innymi grupami - czekam na Wasze komentarze i doświadczenie. Poprosiłem też kilku znajomych, żeby napisali coś na temat swoich doświadczeń. Jak tylko to zrobią uzupełnię ten wpis lub umieszczę nowy.

poniedziałek, 5 listopada 2012

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu? Jak umeblować, jaki przyjąć standard, jak wyposażyć?

Tak, jak wspomniałem w poprzednim wpisie, jeśli chcemy, żeby mieszkanie dobrze się wynajmowało, powinno zachwycać. Zdaję sobie sprawę, że każdy może inaczej rozumieć pojęcie zachwytu, jednak w moim przekonaniu da się to “uśrednić”. Należy zdać sobie oczywiście sprawę, że nie sposób przygotować mieszkanie tak, że każda osoba, która je ogląda będzie nieprzytomna ze szczęścia. Spróbujmy temat rozwinąć.

Doprowadzenie mieszkania do stanu “zachwyca” nie jest takie trudne i kosztowne, jakby się mogło wydawać. Podstawowym błędem, który popełnia wielu początkujących wynajmujących, to przeznaczenia pod wynajem mieszkanie w takim stanie, w jakim opuściliśmy je sami, zostawiła babcia, wujek. Pamiętajmy, że najemcy mają konkretne wymagania. Interesuje ich:

  1. Przyzwoite łóżko.
  2. Krzesło i stół/biurko dla każdego.
  3. Szafa i szafki na ubrania.
  4. Niezbędne sprzęty AGD (lodówka, kuchenka, czajnik bezprzewodowy, pralka)
  5. i tak naprawdę nic więcej!
oczywiście każdy dodatkowy element może podnieść atrakcyjność naszego mieszkania, ale sam zachwyt można spokojnie osiągnąć skupiając się powyższych czterech punktach.
Tak więc, jeśli mamy starą wersalkę w dużym pokoju i zakładamy, że zmieści się na niej dwóch studentów, a sypialna, która ma 9m2 i wielkie łóżko 160x200 nada się idealnie dla pary, możemy mieć problem z wynajęciem mieszkania w takim układzie. Ograniczamy swoją ofertę do par z jakimś znajomym, a i to niekoniecznie bo w pokoju 9m2 wiele już się nie zmieści przy tak wielkim łożu.
Zastanówmy się więc, jak umeblować nasze M, żeby studenci się zachwycili. Proponuję nie wyważać otwartych drzwi i wzorować się na firmie, która odniosła największy na świecie sukces w urządzaniu mieszkań. Mowa oczywiście o IKEA. Można ich nie lubić, uważać, że to złe, nieładne, niedobre, niepraktyczne, ale nie zmienimy faktu, że to się najlepiej sprzedaje, ludzie to kochają a do tego jest dość tanie. Według mnie nie ma lepszego sposobu na wyposażenie mieszkania, niż wycieczka do IKEA. Na marginesie dodam, że kiedyś (nie pamiętam już dlaczego) byłem wielkim przeciwnikiem tej sieci, ale już mi przeszło i dla niektórych rozwiązań (np. mieszkania pod wynajem) stałem się jej orędownikiem. Jeśli ktoś mieszka w mniejszej miejscowości, zachęcam gorąco do zakupów przez Internet. Np. ramy łóżek sam kupowałem w internecie, bo jest taniej (choć nieco gorzej) niż w ikea.

Wracamy do urządzenia mieszkania.
Pokoje.
W każdym pokoju powinno być tyle miejsca, żeby po wstawieniu łóżek (uważam, że kanapy i wersalki to nie jest najlepszy pomysł, choć w pewnych sytuacjach może oczywiście być dobry) było jeszcze miejsce na biurko/stół z krzesłem (dwoma jeśli pokój ma być dla dwóch osób) i komodę na ubrania. Ważna sprawa - jeśli po wstawieniu dwóch łóżek, nie ma miejsca na pozostałe sprzęty, oznacza to po prostu, że pokój powinien być dla jednej osoby! Wielu wynajmujących niestety na to nie wpada.
Ceny:
Łóżko sosnowe 90x200 - 120 PLN na allegro
Materac - ok 110 PLN na allegro w ikea ok 190 PLN
Stół +4 krzesła - 350 PLN ikea.
Sam stół ok 200 PLN.
Komoda - 119 PLN ikea
Szafa/garderoba
W mieszkaniu powinna też znaleźć się szafa (może być jedna na całe mieszkanie, jeśli jest wystarczająco duża. Jeśli mieszkanie ma garderobą, szafa jest zbędna.
Szafa pod zabudowę lub zestaw z ikea lub wyposażenie garderoby ok 2000 PLN.
Łazienka
Prysznic (wg mnie lepszy niż wanna), a jeśli wanna to obowiązkową ze słuchawką prysznicową i zasłonką (a jeszcze lepiej ze szklanym parawanem, ale to już znacznie drożej). Pamiętajcie, że zasłonkę trzeba wymieć raz do roku, bo czego byśmy nie wymyślili, to raczej zrobi się na niej grzyb. Do tego oczywiście przyzwoita pralka i szafka na kosmetyki.
Kabina z brodzikiem - 1000 PLN
Słuchawka - 150 PLN
Pralka - 700 PLN
Kuchnia
Meble pod zabudowę, kuchenka, lodówka, czajnik bezprzewodowy, uważam, że powinny też być podstawowe naczynia i garnki. Jeśli chcemy zabłysnąć, to jeszcze mikrofalówka i zmywarka do naczyń, ale uważam, że to nie jest potrzebne.
Niewielka kuchnia pod zabudowę - ok 2000 PLN ikea
Kuchenka - 1000 PLN
Lodówka - 700 PLN allegro
Czajnik bezprzewodowy - 100 PLN allegro
Naczynia, garnki, sztućce - 300 PLN ikea,allegro
Przedpokój
Najprostsza półka na buty - 20 PLN (ikea)
Wieszak na kurtki - 50 PLN (ikea, allegro)

Dałbym Wam linki do tych wszystkich sprzętów, ale wierzę, że sami je znajdziecie :)
Mamy chyba wszystko! Zauważcie, że mówimy tu o wyposażeniu pustego mieszkania. W rzeczywistości część mebli i AGD posiadamy, bo przeprowadzając się do nowego mieszkania czy domu, często kupujemy nowe sprzęty. Dodatkowo wiele sprzętów możemy kupić używane w bardzo dobrym stanie.
Spróbujmy zatem wyposażyć puste mieszkanie dwupokojowe, każdy pokój po ok 14m2.


PomieszczenieSprzęty
Cena PLN
Pokój 1 i 24 łóżka, 4 materace, 4 komody, 2 stoły, 4 krzesła
1946
Szafa/garderobaszafa/wyposażenia garderoby
2000
ŁazienkaSłuchawka, pralka (kabiny nie wliczam, bo musielibyśmy wchodzić w koszty remontu a to inna opowieść)
850
KuchniaMeble kuchenne, kuchenka, lodówka, czajnik, naczynia, garnki
4100
PrzedpokójPółka na buty, wieszak
70
SUMA
8966

Wyszło w sumie (w zaokrągleniu) 9000 PLN. Pamiętajmy, że założyłem urządzenie pustego mieszkania, co w rzeczywistości (poza nowymi mieszkaniami kupionymi pod wynajem) rzadko się zdarza. Przy takim koszcie warto oczywiście rozważyć rozliczanie według zasad ogólnych (o czym wspominałem we wpisie o płaceniu podatków).

Teraz zachęcam Was wszystkich żebyście zastanowili się ile kosztowałoby doprowadzenie Waszego mieszkania do stanu “zachwyca”. Czekam na Wasze komentarze!

poniedziałek, 29 października 2012

Jak ustalić cenę najmu naszego M?

Na wstępie napiszę ciekawostkę dotyczącą poprzedniego posta. Rozmawialiśmy ostatnio ze znajomymi i rozpętała się burzliwa dyskusja, czy bezpiecznie jest przyjmować przelewem pieniądze za media. Istnieje bowiem ryzyko, że US zaliczy to jako nasz przychód z najmu, co byłoby oczywiście bzdurą. Dlatego część wynajmujących opłaty za media pobiera gotówką nie ryzykując tego, że widać to na koncie. Na szczęście absurdy nawet w Polsce są powoli eliminowane, co potwierdza interpretacja Izby Skarbowej w Łodzi Izby Skarbowej w Łodzi i w Warszawie

Jak ustalić cenę naszego mieszkania? Sprawa wbrew pozorom jest dość prosta, ale pod warunkiem, że porządnie przygotujemy się do wynajmowania.

Zdefiniujmy na początek grupę docelową. Szukamy studentów, ewentualnie pracujących studentów. Zakładam, że mieszkanie chcemy przystosować dla maksymalnej liczby studentów, ale oczywiście w granicach rozsądku. Rozsądek to według mnie maksymalnie 2 osoby w pokoju i maksymalnie 5 w mieszkaniu z jedną łazienką.

Zaznaczę, że skupiam się na opisie mieszkań typowych, czyli takich, jakich oczekuje przeciętny polski student. Jeśli ktoś ma do wynajęcia apartament 100m2 w centrum Krakowa dla 3 osób, to niekoniecznie wszystkie porady będą dla niego trafne. Niemniej mam nadzieję, że i takie osoby coś dla siebie znajdą.

Bardzo wiele czynników wpływa na wartość naszego mieszkania na rynku.
Przede wszystkim musimy odpowiedzieć sobie na pytanie, czy mieszkanie zachwyca? Co to znaczy? Odpowiedź poniżej w punktach.
Mieszkanie zachwyca, jeśli:

  • Jest czyste i zadbane.
  • Jest umeblowane.
  • Ma czystą, wyposażoną kuchnię.
  • Ma czystą, wyposażoną łazienkę.
  • Jest w czystym, zadbanym budynku i ma dobrą lokalizację.
  • Elementy dodatkowe, ale niekonieczne to np. balkon i ładny widok z okna.

Szczegółami przystosowania mieszkania do stanu zachwytu będziemy zajmować się w kolejnym wpisie. Tutaj wracamy do ceny.
Tak więc, jeśli mamy już mieszkanie, które zachwyca, sprawdzamy cenę poprzez badania rynku, sprawdzenie popularnych portali z ogłoszeniami, pytamy znajomych, którzy mają mieszkania na wynajem lub sami w takich mieszkają, w końcu pytamy poprzednich najemców (jeśli takich mamy) co sądzą o cenie, którą płacili.
Kiedy już mamy średnią cenę, proponuję obniżyć ją o 5% i dać ogłoszenie. Dlaczego obniżać cenę? Dlatego, że zwiększamy wtedy prawdopodobieństwo szybkiego wynajęcia mieszkania. Oczywiście, jeśli ogłoszenie dajemy w okresie czerwiec-wrzesień, to jest dużo łatwiej, bo wszyscy studenci szukają mieszkań i wtedy możemy cenę dać wyższą niż średnia. Dodam, że mieszkanie, które “zachwyca” dużo łatwiej wynająć, nawet w nieco wyższej cenie.
Jednak nie przesadzajmy. Pamiętajmy, że podstawowym kryterium wyboru mieszkania przez studentów jest wciąż cena (oczywiście cena w danej lokalizacji). Nie bądźmy zbyt pazerni, bo to zawsze odbije nam się czkawką.
Pamiętajmy też, że wrogiem wynajmujących są wakacje. Dlatego, jeśli nie mamy prostej możliwości na wynajęcie mieszkania na okres wakacji, zaproponujmy studentom sporą zniżkę na lipiec i sierpień. Wystarczy obniżyć cenę o 200-300 PLN, a będą bardziej chętni do płacenia za mieszkanie również w wakacje.

Pamiętajmy, żeby uwzględnić wszystkie koszty mieszkania w ofercie. Ludzie bardzo nie lubią, kiedy w ogłoszeniu jest napisane 1000 + media, a potem się okazuje, że media to również czynsz do spółdzielni i ogrzewanie, czyli w sumie 1500 + media.
Wszelkie możliwe informacje o kosztach utrzymania mieszkania należy zamieścić wprost w ogłoszeniu o wynajmie. Zalecam zatem podanie całkowitej ceny jaką najemca będzie płacił za mieszkanie i dopisek “+media”. Ogłoszenie może wyglądać tak:

“Wynajmę piękne, dwupokojowe mieszkanie dla 4 studentów. Dwa osobne pokoje po 12m2, w każdym dwa wygodne łóżka 90x200 oraz stół i dwa krzesła i dwie komody. W przedpokoju duża szafa pod zabudowę. Kuchnia kompletnie umeblowana, łazienka również. Mieszkanie zadbane, czyste, malowane rok temu. Meble nie starsze niż 5 lat.
Cena 1500 (zawiera już wszystkie koszty) + media (wyłącznie energia elektryczna)
LUB
Cena 1270 + ogrzewanie gazowe (średni koszt miesięczny, rachunki do wglądu, za ostatni rok to 230 PLN) + media (energia elektryczna i woda).”

Tak przy okazji pomyślałem, że powinienem poświęcić jeden blog na temat tego jak przygotować ogłoszenie, które zwróci uwagę. Dopisuję to zatem do listy w pierwszym blogu.

Inspiracją do tego wpisu, w dużej mierze była świetna książka o inwestowaniu w nieruchomości Sławka Muturiego. Sławek robi dużo dobrego dla rynku wynajmu w Polsce, a ja z kolei wierzę, że mój blog będzie uzupełnieniem jego działań. Zachęcam do zapoznania się z jego książką, która jest chyba jedyną pozycją, która traktuje o inwestowaniu w mieszkania pod wynajem w Polskich warunkach. Tutaj znajdziecie więcej szczegółów.


Wszelkie komentarze i opinie mile widziane (również, a może szczególnie, te krytyczne). Kolejny wpis pojawi się w następny poniedziałek rano.

wtorek, 23 października 2012

Czy płacić podatki, czyli pytanie zasadnicze.

Czy wynajmować legalnie i płacić podatki? 
To pytania zadał sobie prawdopodobnie każdy, kto kiedykolwiek wynajmował komuś mieszkanie.
Ja proponuję płacić, a dlaczego - o tym będzie w tym poście.
Pokusa niepłacenia podatków od najmu jest spora, a i przyzwolenie społeczne wydaje się dość duże. Ogólnie rzecz biorąc, nie jestem gorącym zwolennikiem podatków jako takich, tym bardziej, że w naszym kraju jest ich cała masa i prawie wszystkie sporo zawyżone, a niektóre wręcz na haniebnie nieprzyzwoitym poziomie (np. 23% VAT o akcyzach nie wspominając). O dziwo, sprawa ze zryczałtowanym podatkiem od najmu (dla osób fizycznych) ma się nieco inaczej i państwo zobowiązuje nas do płacenia 8.5% podatku od kwoty najmu. Uważam, że nie jest to wiele, a biorąc pod uwagę, że nie płacimy od przychodu z najmu ZUSu, ubezpieczeń i Bóg wie czego jeszcze (jak to ma miejsce w umowach o pracę), to naprawdę całkiem sporo nam zostaje. Warto wiedzieć, że choć płacąc podatek zryczałtowany, nie możemy niczego wliczać w koszty, to wszelkie opłaty typu fundusz remontowy, zaliczka za centralne ogrzewanie, wywóz śmieci itp, możemy uczynić naszym kosztem. Jak to zrobić - w dalszej części tego postu.

Do konkretów. Warto wynajmować mieszkania legalnie bo:
  1. Jesteśmy uczciwi przed sobą.
  2. Najemcy widzą, że mają do czynienia z osobą uczciwą - a uczciwość rodzi uczciwość. Więc będziemy w ten sposób pobudzać ich do uczciwych działań wobec nas.
  3. Nie musimy się martwić, że sąsiedzi na nas doniosą.
  4. Nie musimy się martwić, że w razie nieporozumienia, najemcy na nas doniosą.
  5. Nie martwimy się tym, że sąsiedzi/najemcy będą nas straszyć, że na nas doniosą.
  6. W sytuacjach konfliktowych z sąsiadami, możemy spokojnie powiedzieć: "Ci ludzie mieszkają tu legalnie i są dorośli - proszę rozmawiać z nimi na temat imprez, zachowania, palenia papierosów itp".
  7. Zwiększa się nasz dochód, a co za tym idzie zdolność kredytowa.
  8. W przypadku poważniejszych konfliktów z najemcami, możemy śmiało i głośno domagać się zapłaty, zadośćuczynienia czy naprawienia szkody. Jeśli najemcy mieszkali na czarno bez umowy, wyprowadzą się i możemy im tylko pomachać na pożegnanie.
  9. Nie musimy się obawiać niespodziewanego telefonu od urzędu skarbowego.
  10. Możemy śmiało spojrzeć w oczy każdemu spotkanemu na ulicy człowiekowi, bo wiemy, że nie wytknie nas palcem ze słowami: "Ten facet, nie dość że ma nie wiadomo ile mieszkań i kasy jak lodu, to jeszcze nie płaci - złodziej - podatków".
Te wszystkie korzyści uzyskujemy za kwotę 85 pln/miesiąc (przy założeniu, że najemcy płacą nam 1000 odstępnego).

Oczywiście wynajmowanie nielegalne też ma swoje zalety. Oto one:
  1. Oszczędzamy 85 (a w zasadzie oszukujemy na tę kwotę) pln/miesiąc.
  2. Nie musimy pamiętać o rozliczaniu podatku.
Naprawdę więcej nie widzę, jeśli ktoś widzi, bardzo proszę o komentarz.

Teraz obiecana prosta metoda wliczania w koszty opłat typu fundusz remontowy itp. 
Wiele osób, wynajmując mieszkanie kalkuluje sobie to mniej więcej tak:
  • Za mieszkanie chcę dostać 1000 pln.
  • Opłaty stałe za mieszkanie (zimna woda, ogrzewanie, śmieci itp) to 390.
  • Więc wystawiam mieszkanie w cenie 1390 + media (energia elektryczna, ew. gaz).
Dają ogłoszenia typu "3 pokoje, tylko 1390 ze wszystkim", bo tak przecież jest prościej. Jest prościej, ale gorzej. W takiej sytuacji, jeśli w umowie jest 1390, to zapłacimy 118 pln podatku, a przecież nasz rzeczywisty dochód, to 1000, czyli powinniśmy płacić 85 pln. Jesteśmy 33 pln/miesiąc "w plecy". 
Jak tego uniknąć? Ogłoszenie może dalej być tej samej treści, ale w umowie wpisujemy, że:
  • Czynsz najmu 1000 pln + opłaty stałe (można dopisać, że wynoszą ok 390 pln/miesiąc albo po prostu przedstawić najemcom rachunki do wglądu) + media.
Dla najemcy na jedno wychodzi, a my nie płacimy podatku od kosztów.

Jak pisze Karol w komentarzu do mojego poprzedniego wpisu, sytuacja wyglądanie nieco inaczej w przypadku wynajmowania mieszkania firmie, ale o tym może innym razem. Skupiamy się bowiem na wynajmowaniu osobom fizycznym (czyli studentom, rodzinom itp).
Oczywiście zdaję sobie sprawę, że taki sposób rozliczania jest bardziej skomplikowany, więc każdy w swoim sumieniu musi rozstrzygnąć kwestię co z tym zrobić. Myślę, że jeśli ktoś ma opłaty w wysokości 700 pln (a bywają takie przy wysokim funduszu remontowym), to będzie wiedział, który sposób wybrać.

W kolejnym poście będzie o ustalaniu ceny najmu. Temat ciekawy i nieco zagadkowy :)

Ponieważ post spotkał się ze sporym zainteresowaniem, spieszę uzupełnić podstawowe informacje dotyczące opodatkowania progresywnego.
W skrócie, i (mam nadzieję) przejrzyście, kiedy opłaca się stawka progresywna:
  • Gdy planujemy spory remont i/lub zakup mebli do mieszkania, ale pod pewnymi warunkami.
  • Warunek 1 - zaczynamy wynajmować mieszkanie i koszty remontu i wyposażenia w danym roku podatkowym będą wyższe niż połowa przychodu z najmu w tym roku.
  • Warunek 2 - jesteśmy na ryczałcie i planujemy w przyszłym roku remont lub doposażenie mieszkania, ale też w przypadku, gdy zakładane koszty będą wyższe niż połowa przychodu z najmu w tym roku. Wtedy dodatkowo należy do 20 stycznia zgłosić w US przejście na rozliczanie na zasadach ogólnych i pamiętać, żeby za rok wrócić na ryczałt.
Jest jeszcze kilka przypadków bardzo szczególnych, ale myślę, że po uzupełnieniu tego wpisu, pokrywa on 99% przypadków wynajmu mieszkań.
Inna sprawa, że wg tzw. znawców rynku, ok 80-90% mieszkań jest wynajmowana bez umów, a co za tym idzie bez płacenia podatków. Mój blog ma na celu między innymi zachęcenie wynajmujących do legalnego działania.

Na dobry początek

Okazało się niespodziewanie, że mamy o jedno mieszkanie za dużo. Sprzedawać nie warto, bo raz, że będzie kiedyś dla dziecka, a dwa, że ceny obecnie kiepskie. Najlepsze wyjście to wynająć.
Z takim problemem spotyka się wiele osób. Obiegowa opinia jest taka, że posiadanie mieszkania pod wynajem, to wielki przywilej i oznaka zamożności. Osoby, które mieszkań na wynajem nie posiadają, nie zdają sobie sprawy z jak wieloma problemami mierzą się wynajmujący. Opóźnienia w płatnościach, pustostany, zaległe rachunki za media, telefony od wzburzonych sąsiadów o pierwszej w nocy, psujące się ogrzewanie w weekend, kiedy jesteśmy 200km od miejsca zdarzenia, psujące się  pralki, brudne klatki schodowe, popsute domofony i wiele wiele innych problemów, z którymi wynajmujący spotykają się na co dzień.
Spotykałem ludzi, którzy byli tak zmęczeni wynajmowaniem mieszkań, że po paru latach postanowili je sprzedać, mimo, że ogólnie dość dobrze im się mieszkanie wynajmowało.
Znam też osoby, które przeprowadzając się do domu pod Krakowem, mimo moich zachęt i namów, że wynajmowanie "starego" mieszkania to świetny pomysł, nawet nie chcieli o tym słyszeć, bo przecież to tyle pracy.
Innemu trafili się Cyganie, którzy nie dość, że nie płacili czynszu (co chyba oczywiste!), to palili ognisko na środku jednego z pokoi (brzmi to nieprawdopodobnie, ale to prawda. Ognisko palili w grillu, więc do pożaru nie doszło, ale całe mieszkanie było okopcone).
Ktoś tam, z pięknym, nowym mieszkaniem miał problem przez pół roku z ludźmi, którzy po pół roku regularnego płacenia, nagle płacić przestali a on nie mógł znaleźć sposobu jak się ich pozbyć (prawo w Polsce bardziej chroni niepłacących oszustów niż uczciwych wynajmujących).
Historii można na pewno spisać wiele i będę się starał urozmaicać nimi niniejszego bloga.

Na początek może garść moich przemyśleń z kilkuletniej praktyki w wynajmowaniu mieszkań. W kolejnych wpisach będę się starał szczegółowo opisać wszystkie aspekty wynajmowania mieszkań.
Jedno słowo w kwestii nomenklatury. Często widzimy ogłoszenie w stylu "wynajmę mieszkanie", z którego nie wynika, czy ktoś ma mieszkanie do wynajęcia, czy szuka mieszkania w którym chce zamieszkać. Nie wiadomo też jak nazywać tych co mieszkają a jak właścicieli. Przypomnę więc: wynajmujący - to właściciel mieszkania, który wynajmuje to mieszkanie, najemca - to osoba, która wynajmuje mieszkanie od wynajmującego. I tak będę używał tych pojęć na blogu (na pewno będę jeszcze o tym przypominał).
Co wynajmujący (czyli właściciel mieszkania, ale to już wiemy) powinien wiedzieć decydując się na wynajmowanie mieszkania? Powinien odpowiedzieć sobie na następujące pytania:

  1. Czy wynajmować legalnie i płacić podatki, czy na czarno? Zalecam legalnie, ma to, wbrew pozorom, więcej zalet niż wad.
  2. Jak ustalić cenę najmu?
  3. Jak przygotować mieszkanie do wynajmu? Jak umeblować, jaki przyjąć standard, jak wyposażyć?
  4. Komu wynajmować mieszkanie? Studenci, małżeństwa, pracownicy?
  5. Czy spisywać umowę na piśmie, czy wystarczy umówić się ustnie? Zalecam zdecydowanie na piśmie.
  6. Skąd wziąć wzór umowy najmu? 
  7. Jak skonstruować umowę, żeby zminimalizować ryzyko niepłacenia przez najemców?
  8. Czy spisywać protokół zdawczo-odbiorczy lokalu i jak to zrobić dobrze?
  9. W jaki sposób rozliczać z najemcami media, w szczególności jeśli mamy ogrzewanie gazowe? Dla niewtajemniczonych dodam, że przy ogrzewaniu gazowym rachunki latem to ok 60 pln/miesiąc a zimą nawet ponad 500, więc ma to ogromne znaczenie.
  10. Jak zachować dobre relacje z sąsiadami i uniknąć wiecznego konfliktu (bo studenci imprezują)?
  11. Co zrobić, aby uniknąć okresu bez najemców?
  12. Jak ocenić opłacalność wynajmu naszego mieszkania w dłuższej perspektywie?
  13. Czy podpisywać umowę z każdym z najemców z osobna, czy tylko z jednym?
  14. W jaki sposób ustalić wysokość kaucji? Po co w ogóle jest kaucja? Wiele osób nie wie czemu służy kaucja i używa jej na pokrycie ostatniego czynszu w przypadku zakończenia umowy - a to jest błąd.
  15. Jak wybierać najemców? Błędem jest wynajmowanie mieszkania pierwszej chętnej osobie, a tak postępuje większość osób.
  16. W jaki sposób kontaktować się z najemcami, jak często sprawdzać stan mieszkania?
  17. Czy rozliczać się gotówką, czy przelewem na konto?
  18. Co robić w przypadku wystąpienia zaległości?
  19. Czy podpisywać umowę na czas nieokreślony, czy na czas określony?
  20. Czy wykupować ubezpieczenie OC mieszkania?
  21. Jak przygotować ogłoszenie, które zwróci uwagę.