czwartek, 4 kwietnia 2013

Co zrobić, aby uniknąć okresu bez najemców?


Często spotykanym argumentem przeciw wynajmowaniu mieszkań w ogóle jest właśnie strach przed pustostanem. Jest to oczywiste, bo przecież nie po to posiadamy mieszkanie, żeby stało puste.

Jak więc uniknąć okresu bez najemców? Czy jest to w ogóle możliwe?
Przede wszystkim starajmy się podpisywać umowy na cały rok. Taka sytuacja sprawdza się praktycznie zawsze, oczywiście poza sytuacjami, w których niespodziewane sytuacje życiowe najemcy zmuszają go do wcześniejszego opuszczenia lokalu. Doświadczenie pokazuje, że nawet w takiej sytuacji, osoba, która posiada umowę na rok i chce ją zakończyć wcześniej, jest w stanie pomóc nam znaleźć kogoś na swoje miejsce. Miałem kiedyś sytuację, w której najemcy mieli umowę podpisaną do końca sierpnia i okazało się w maju, że na początku lipca wyjeżdżają na jakieś stypendium za granicę. Zapytali tylko, czy mogą w moim imieniu poszukać lokatorów i czy zgodzę się rozwiązać umowę, z końcem czerwca, jeśli znajdą kogoś, kto podpisze ją od początku lipca. Oczywiście się zgodziłem i panowie znaleźli nowych lokatorów w ciągu tygodnia. Tak więc nawet w takich sytuacjach da się jakoś wyjść bez straty.
Mając już podpisaną umowę na rok (najlepiej na cały rok a nie np. od września do końca czerwca), poprośmy lokatorów, żeby dali nam znać, jeśli nie będą chcieli przedłużyć umowy na kolejny rok. Oczywiście inicjatywę przede wszystkim powinniśmy przejąć sami - czyli po prostu zapytać 2 miesiące przed końcem okresu najmu, czy będą się decydowali na przedłużenie umowy na kolejny rok. Ja np. dzisiaj już (kwiecień) wiem, że w jednym mieszkaniu lokatorzy nie będą przedłużać umowy na kolejny rok w obecnym składzie (mają podpisaną umowę do końca czerwca), więc jestem w stanie przygotować się na to, żeby w czerwcu szukać nowych najemców. Ważne też jest, aby dogadać się z lokatorami w kwestii tego, żeby pozwolili nam pokazywać mieszkanie, zanim jeszcze się wyprowadzą (oczywiście takie wizyty powinny być zawsze wcześniej uzgodnione). Dzięki temu zwiększamy szansę, że zachowamy ciągłość najmu.
Częstym problemem jest też to, że najemcy nie są chętni, żeby płacić za wakacje, w czasie kiedy nie będą przebywać w mieszkaniu. Na to sposobów jest kilka. Pierwszy to taki, żeby szukać studentów pracujących (dla nich wakacje już nie istnieją), drugi taki, żeby proponować zniżkę na wakacje (sam tak robię czasem i to się sprawdza).
Oczywiście najważniejsze jest to, żebyśmy zawsze dokładnie wiedzieli jaki jest status naszych najemców, kiedy im się kończą umowy, czy są zadowoleniu, czy chcieliby coś zmienić w mieszkaniu. Będąc, choćby w sporadycznym kontakcie z lokatorami, zawsze będziemy wiedzieć jakie nastroje panują, czy coś im przeszkadza, czy rozważają zmianę swojego lokum.
Z kolei, jak już ludzie się wyprowadzą, dobrze jest poprosić ich o informację zwrotną dotyczącą tego jak się mieszkało, jak się współpracowało, co im się podobało, a co nie, czy cena była ok, czy opłaty eksploatacyjne nie były za wysokie itd. Dzięki temu na pewno dowiemy się o czymś, co możemy poprawić w naszym mieszkaniu lub w nas samych. Dowiemy się też (co może jeszcze ważniejsze!) jakie są zalety naszego mieszkania i będziemy mogli o nich mówić kolejnym kandydatom na najemców.

środa, 6 marca 2013

Jak zachować dobre relacje z sąsiadami i uniknąć wiecznego konfliktu (bo studenci imprezują)?

Wynajmując mieszkanie studentom, osobom pracującym czy rodzinom z dziećmi mamy szansę (niemałą!) spotkać się z brakiem życzliwości sąsiadów w stosunku do najemców, a co za tym idzie (nie wiedzieć czemu) - do nas.
Zakładam, że zależy nam na dobrych relacjach z sąsiadami, gdyż to w pewnym stopniu może wpłynąć na atrakcyjność naszego mieszkania. Przyjemniej się przecież ludziom mieszka, gdy sąsiedzi się uśmiechają, gdy nasi najemcy nie słyszą co drugi dzień kolejnych niemiłych słów na nasz temat. Pamiętajmy, że kłamstwo wypowiedziane odpowiednią ilość razy staje się prawdą.


Jakie są najczęstsze uwagi kierowane do właścicieli mieszkań “studenckich”? Oczywiście “imprezy”. Nie zliczę już ile razy dzwoniła do mnie pewna sąsiadka z informacjami, że “moi” studenci znowu imprezują. Wspominałem już o tym w poście dotyczącym tego komu wynajmować mieszkanie. Odpowiedzią jest konsekwencja. Pamiętajmy o tym, że nasz najemca jest za siebie odpowiedzialny. I to jest w zasadzie najważniejsze. Odpowiedzialność. Najemców zawsze traktuję jako osoby w pełni odpowiedzialne za swoje działania. Ważne oczywiście jest, aby najemcy znali nasze stanowisko w tej sprawie. Przy pierwszym kontakcie sąsiadów, dzwonię do najemców nazajutrz i spokojnie wyjaśniam, że sąsiad dzwonił, jakie miał uwagi itp. Podkreślam jednoznacznie, że dopóki nie demolują mieszkania i kamienicy, dopóty w zasadzie nie interesuje mnie co oni tam robią. Podkreślam też, że sąsiadka może wzywać policję i że muszą mieć tego świadomość. Mówię im też, że poprosiłem sąsiadkę, żeby następnym razem nie dzwoniła do mnie w środku nocy, a ewentualne uwagi zgłaszała bezpośrednio do nich, a w ostateczności na policję.
Ktoś mógłby mi zarzucić, że nie przywiązuję odpowiedniej uwagi, reprezentując takie podejście. Ja jednak uważam, że dorośli ludzie muszą za siebie odpowiadać.

Należy też, uświadomić najemcom, jakie są ich prawa. Musimy im uświadomić, że przez podpisanie umowy najmu biorą na siebie pełną odpowiedzialność za swoje zachowanie i za relacje z sąsiadami.

Póki co moje metody działają i sprawdzają się dobrze. Co więcej, sąsiedzi, kiedy ich spotykam, nie są na mnie obrażeni, tylko raczej uśmiechnięci. Oczywiście czasem wspomną coś w stylu “och, Ci Pana najemcy, to nam spać nie dają”. Ja wtedy zawsze z uśmiechem odpowiadam, że przecież są młodzi i muszą się wyszumieć. Najczęściej też słyszę w takich sytuacjach, że ostatnio jest jakby nieco lepiej z nimi (najemcami). I tak to się już toczy od kilku lat.

Warto zaznaczyć, że powyższe rady odnoszą się do sytuacji, w której mieszkają u nas “zwykli” ludzie. Zdarzają się bowiem jednostki aspołeczne, które nie rozumieją pojęcia odpowiedzialności i nie są w stanie koegzystować z innymi. Tutaj wracamy oczywiście do pytania dotyczącego tego jak dobierać najemców o czym pisałem już w wcześniej. W sytuacji naprawdę trudnej, możemy umowę wypowiedzieć (jeśli klauzula w umowie nam to umożliwia) lub próbować rozmawiać z najemcami (choć tutaj efekt może być mizerny). Na szczęście (a może na nieszczęście) nie mam żadnych dotkliwych doświadczeń związanych z tego typu problemami - jeśli ktoś ma, chętnie je przeczytam.


Pisząc to zastanowiłem się, jak wygląda sprawa odpowiedzialnośći za ewentualne szkody, które wyrządziliby najemcy w części wspólnej nieruchomości. Wydaje mi się, że wtedy ja za to odpowiadam, mając oczywiście regres do najemców. Czy ktoś może wie lepiej jak to wygląda?


Zapraszam na nasz nowy portal do zarządzania wynajmem mieszkań
www.mojeM.pl

poniedziałek, 18 lutego 2013

W jaki sposób rozliczać z najemcami media?

Rzecz wydawałoby się banalna, ale okazuje się, że nie do końca. Ne wszyscy mają bowiem świadomość tego, że obecnie odczyty liczników (standardowo) dokonywane są raz-dwa razy w roku. W sytuacji, gdy mamy ogrzewanie gazowe, może nas to słono kosztować.
Wg mnie, najlepszą metodą jest samodzielne prowadzenie rozliczeń mediów w arkuszu kalkulacyjnym lub tego typu narzędziu. Oczywiście powstaje pytanie jak to robić, bo prawidłowe odczytanie rachunku za gaz, czy za energię elektryczną to nie lada wyczyn. Można spróbować ściągnąć cennik ze stron dostawców, ale wtedy jest jeszcze trudniej. Dlatego ja stosuję uproszczoną metodę obliczenie ile kosztuje kWh, m3 gazu, czy GJ energii.
Jedyne co musimy zrobić, to znaleźć pozycję (lub kilka pozycji) na fakturze, które nazywają się abonament lub podobnie (chodzi o stałe opłaty miesięczne). To już przeważnie jest wykonalne dla każdego w niecałą minutę.
Weźmy oficjalny przykład ze strony www.zelt.pl:



Tam, gdzie jest [zł/m-c] są to opłaty abonamentowe stałe. Uwaga na kwoty netto i brutto. Tutaj mamy otoczone na czerwono kwoty netto za stałe opłaty.
2.00 + 0.45 + 0.66 = 3.11 netto + 23% VAT (na rachunku jest jeszcze 22%)= 3.8253 i to jest opłata abonamentowa. Teraz bierzemy całą wartość rachunku do zapłaty 232.50, odejmujemy abonament i otrzymujemy 228.67. Dzielimy tę kwotę przez ilość kWh (widnieje jako pobrana energia na fakurze) 504 i otrzymujemy 228.67 / 504 = 0.4537  i to jest nasza cena za kWh, którą będziemy rozliczać się z najemcą.
W tej chwili rozliczenia wyglądają już prosto (szkoda, że nie mogą tak wyglądać na rachunku)

  • Abonament - 3.82 PLN
  • Cena za kWh energii - 0.4537 PLN. Tę kwotę mnożymy co miesiąc przez zużycie odczytane z licznika i mamy czyste i klarowne rozliczenie z najemcą.
Jedyne czego musimy pilnować, to zmiany cen energii, bo w takiej sytuacji należy zaktualizować cennik.
Podobnie robimy z rachunkiem za gaz, wodę i energię cieplną.

Rozliczając media z miesiąca na miesiąc, nigdy nie natrafimy na sytuację, w której nagle dostaniemy rachunek niespodziankę. Oczywiście (a może nie oczywiście) rachunki, które będziemy płacić do dostawcy mediów będą często znacznie odbiegać od tego, co płacą nam najemcy (rachunki dostajemy za prognozy, a najemcy płacą za realne zużycie), ale tym się nie należy przejmować, bo mamy świadomość, że w rozliczeniu ogólnym to nam się wyrówna.

Słowo przestrogi na zakończenie - najgorszą wg mnie metodą rozliczania (a spotykaną niestety często) jest umówienie się z najemcami, że będą sami płacić rachunki, jak tylko będą przychodzić. Oczywiście większość ludzi jest solidna i uczciwa, ale zdarzają się niestety jednostki nieuczciwe, które w takiej sytuacji mogą nas pogrążyć w niemałych długach.
Tak więc pamiętajmy, żeby zawsze kontrolować nasze finanse i rozliczać się z najemcami na bieżąco. Oczywiście wymagajmy od najemców, żeby stany liczników przesyłali nam zawsze pierwszego dnia miesiąca i płacili razem z czynszem najmu (który ustalamy jak najbliżej pierwszego dnia miesiąca).

wtorek, 22 stycznia 2013

Skąd wziąć wzór umowy najmu? Jak skonstruować umowę?

Wzory umów, konstrukcje, szablony, przygotowanie odpowiedniej umowy, która należycie nas zabezpieczy. Takie hasło słyszymy dość często, nie tylko przy sprawach dotyczących najmu, ale również we wszelkich innych sytuacjach, w których zawieramy wszelkiego rodzaju umowy.
Prawda jest jednak taka, że naszym celem nie jest doktoryzowanie się nad umowami ani tym bardziej formułowanie wniosków do sądu. Naszym celem jest sprawne zarządzanie nieruchomościami i minimalizacja strat. Dlatego trzeba pamiętać, że żadna umowa nie zabezpieczy nas przed nieuczciwymi najemcami. Wynajmowanie mieszkań to biznes, a w każdy biznes wpisane jest ryzyko. I to ryzyko należy minimalizować.
A propos umów, słyszałem ostatnio ciekawą historię na temat zawierania umów w Rosji. W Polsce konsultujemy umowy z prawnikami, spędzamy godziny nad zapisami dotyczącymi kar umownych, odpowiedzialności itd. Koniec końców, prosta umowa, w której opisanie jej przedmiotu zajmuje jedną stronę A4, puchnie do 10 stron jakichś skomplikowanych zapisów, których znaczenia nikt do końca nie rozumie. W Rosji natomiast, kiedy prezesi dwóch firm chcą zawrzeć umowę (celowo nie używam słowa “podpisać”, bo do czynności podpisywania nie musi wcale dojść, żeby umowę zawrzeć), najpierw starają się zapoznać, spotykają się na gruncie towarzyskim całymi rodzinami. Ich dzieci bawią się wspólnie, ich żony razem plotkują, chodzą na zakupy, zapraszają się do swoich domów na obiady. Dopiero wtedy, kiedy oczywiście wszystko jest w porządku, rozpoczynają wspólne interesy. Ponoć jest tak dlatego, że system prawny w Rosji nie działa.
Pamiętajmy zatem, że jeśli zdarzy nam się stracić jednomiesięczny czynsz, to trudno. Taką wybraliśmy drogę i takie rzeczy będą się czasem zdarzać. Nie należy się załamywać, planować sprzedaży mieszkania i podejmować jakichś nieprzemyślanych decyzji. Oczywiście zakładam, że odnosi się to do osób, dla których strata jednomiesięcznego czynszu z wynajmu choćby wszystkich mieszkań, nie zagraża jego stabliności finansowej.
Dlatego też, naszym zadaniem nie powinno być uzyskiwanie zawsze wszytkich opłat za najem, ale minimalizacja ryzyka do tego stopnia, żeby nie stracić więcej niż jeden czynsz. Jak to zrobić? Na początek napiszę, jak ja to robię, potem postaram się podać kilka przykładów, kiedy to się nie udało.
Po pierwsze termin płatności ustalam na początku miesiąca. Staram się, żeby to był np. 3. dzień miesiąca. Jeśli najemcy mocno negocjują, to zgadzam się na 5. dzień miesiąca. Nigdy 10. czy 15. Dlaczego? Dlatego, że w przypadku jakichkolwiek kłopotów bardzo szybko wiem, że coś jest nie tak. Druga sprawa to monitorowanie należności. Zawsze należy sprawdzić, czy wieczorem, w dniu płatności, należność jest u nas na koncie. Jeśli nie ma - bezwględnie należy dzwonić do najemcy i uprzejmie pytać, co się dzieje. Nie odraczać terminu płatności dłużej niż o 1-2 dni. Pamiętajmy, że jeśli w mieszkaniu mieszka 3-4 studentów, nie ma prawie możliwości, żeby nagle wszyscy mieli kłopoty finansowe, więc jeśli student tłumaczy, że nie dostał stypendium - zasugeruj mu, żeby pożyczył od współlokatorów. W przypadku braku zapłaty, dzwoń codziennie. Niech najemcy czują, że traktujesz sprawę poważnie i nie ma możliwości odpuszczenia. Pamiętajmy oczywiście o zachowaniu pełnej kultury i należytym szacunku dla najemców. Natomiast kulturalne przypominanie, nawet częste, nie powinno nikogo dziwić.
Kiedy się nie udaje? Kiedy odpuszczamy, dajemy się zwodzić, akceptujemy kolejną obietnicę zapłaty. Spotkałem się ostatnio z kolegą, który zajmuje się ściąganiem wierzytelności. Twierdzi, że największym problem jest właśnie brak systematyczności i “odpuszczanie” dłużnikom. Bo za 100 złotych to już nie mam siły, nie wiadomo czy i tak coś odzyskam itp. Sam niestety łapię się na takich myślach, które oczywiście staram się szybko od siebie odganiać.
Niniejszy post, jest nieco w innej konwencji, bo nie podaję gotowych receptur, scieżek dochodzenia należności ani prawnych sposobów egzekwowania należności. Prawda jest bowiem taka, że najlepsza umowa nie zabezpieczny nas przed nieuczciwymi ludźmi. Natomiast w sytuacji, kiedy lokatorzy faktycznie zalegają nam z czynszem, uważam, że najlepiej zwrócić się do osoby, która zajmuje się windykacją należności. W pewnych sytuacjach być może warto jednak odpuścić (jeśli zalegałaby mi samotna matka z dzieckiem, która właśnie straciła pracę, pożegnałbym się z nią, ale należności bym nie dochodził). Takie sytuacje, każdy musi rozstrzygnąć we własnym sumieniu.


Niniejszy post pisałem “na raty”. Zaczynałem kilka i zawsze coś przeszakadzło mi kończyć. Dlatego postanowiłem wrzucić go w tej formie (choć znowu przerwanej), w jakiej jest obecnie. Czeka jeszcze wiele tematów, do tego może jeszcze wrócę.

wtorek, 4 grudnia 2012

Czy spisywać umowę na piśmie, czy wystarczy umówić się ustnie?

Dzisiejszy temat jest dość prosty i odpowiedź, chyba dla wszytkich, oczywista. Oczywiście na piśmie.
Może zacznę od drugiej strony, czyli od tego, jakie korzyści daje nam umowa ustna (bo też oczywiście daje).
Warto wiedzieć, z czego nie wszyscy zdają sobie sprawę, że w świetle prawa, umowy ustne mają taką samą moc wiążącą strony, jak umowy spisane. Z tym, że w przypadku rozbieżności zdań lub sytuacjach konfliktowych, niezmiernie trudno wykazać, jakie były rzeczywiście ustalenia.
Pierwszą zaletą umowy ustnej jest jej brak na piśmie. Na pewno takie umowy (co wiem z czasów, kiedy sam mieszkałem w wynajmowanych mieszkaniach) ułatwiają unikania opodatkowania, ale z drugiej strony nakładają na nas obowiązek comiesięcznego spotykania się z najemcami w celu odbioru pieniędzy.
Drugą zaletą jest możliwość interpretowania na swoją korzyść sytuacji wyjątkowych (co oczywiście też może zrobić najemca, ale przeważnie jest mniej doświadczony, więc nie wie co i jak).
Kolejną zaletą jest brak opodatkowania. Wspomniałem o tym wyżej, ale to jest na tyle istotne, że musi znaleźć się jako osobny punkt. Biorąc pod uwagę, że ocenia się, że nawet 80-90% rynku, to wynajem bez umowy, jest to dla wielu osób argument podstawowy.
Powyższe zalety stają się często wadami. Przykład z mojego wynajmowania. Zwolnił się pokój w mieszkaniu i najemcy zaproponowali, że znają dziewczynę z Hiszpanii, która akurat szuka pokoju. Dogadaliśmy się na jakąś tam kwotę, pobrałem kaucję w wysokości tej kwoty i bez spisywania umowy dziewczyna się wprowadziła. Wszystko fajnie, dopóki nie stwierdziła, że wraca do słonecznejj Hiszpanii i powiedziała bodajże 20 dnia miesiąca, że się wyprowadza za 10 dni. Mówię jej ok, ale zgodnie z ustaleniami, przepada jej kaucja, bo obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia o czym wspominałem przy wynajmowaniu. Ale pownieważ nie mieliśmy tego na piśmie i być może w Hiszpanii takich zwyczajów nie ma, bardzo się zbuntowała i chciała zwrot całej kwoty. Nie wiedziałem co robić, bo już sam nie byłem pewny, czy faktycznie jej wytłumaczyłem co i jak. W końcu zgodziliśmy się na rozliczenie połowy kwoty - czyli oddałem jej połowę kaucji, ale realnie rzecz biorąc byłem po prostu do tyłu, bo w Polsce każdy wie (a szczególnie dobrze wiem, jeśli ma to napisane w umowie), że obowiązuje miesięczny okres wypowiedzenia (dodatkowo skutkujący na koniec następnego miesiąca po miesiącu w którym nastąpiło wypowiedzenie).
To był pierwszy i ostatni raz, kiedy wynająłem bez umowy.
Oprócz umowy, niezmiernie ważną sprawą (co znowu doświadczyłem na sobie) jest spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Ale to nie koniec. Protokół powinien jasno określać za co odpowiada najemca, a za co wynajmujący. Ponadto, mimo, że jestem przeciwnikiem przepisywania ustaw i rozporządzeń do umów, warto przepisać wprost, za co kto odpowiada i na co może być potrącona kaucja.
Więc teraz mój przykład (który mnie znowu sporo kosztował). Studenci się wprowadzili. W jednym z pokoi jest deska barlinecka - czyli drewniana podłoga, która nie jest odporna na jeżdżenie po niej krzesłami obrotowymi na 5 kółkach. Panowie niestety jeździli i to dużo i po roku wyjeździli prawie dziurę w podłodze. Niestety tego dokładnie nie sprawdziłem jak się wyprowadzali, więc dziura została (na szczęście udało się tak przemeblować, że jest pod łóżkiem, więc sie nie pogłębia i nie szpeci, nawiasem mówiąc dość uroczego, pokoju. Powinienem ich oczywiście za to obciążyć. Dodam, że nie miałem w tej umowie protokołu.
To na dzisiaj tyle. Dziękuję za uwagę i zachęcam do komentowania.

ps. mam wrażenie, że nie rozwinąłem należycie tego tematu, więc będę wdzięczny za każdy komentarz.

poniedziałek, 19 listopada 2012

Krótka historia najmu - odcinek 1

W ramach urozmaicenia mojego bloga, postanowiłem publikować co jakiś czas historie, które przytrafiły się wynajmującym i najemcom.
Dziś pierwsza historia od Kasi - Kasiu dziękuję za przesłanie swojej opowieści.

--
On, pracownik branży budowlanej, ona księgowa, małżeństwo po 50-tce, szukali mieszkania dla siebie i swojej 12-letniej córki. Dorosły syn i córka nie mieszkali już z nimi. Nie wzbudzali moich podejrzeń,choć z dzisiejszej perspektywy widzę, że trochę naciskali na szybkie wynajęcie mieszkania. Dziwiło mnie też, że tłumaczyli mi się, dlaczego umowę podpisuję z żoną, a nie z mężem (mąż zgubił dokumenty). Przez rok płacili terminowo, a po roku zaczęły się kłopoty. Wrześniowy czynsz zapłacili w październiku, październik i listopad w grudniu, ale nie całkowicie. On często dzwonił, tłumaczył się przejściowymi kłopotami, zmianą pracy, potem chorobą żony i jej przejściem na rentę. Zawsze byli spóźnieni... Często przekładał terminy zapłaty, podając nowe terminy. Wysyłałam ponaglenia, raz nawet wysłałam wypowiedzenie mieszkania. Wtedy zapłacił mi 2/3długu, prosząc o odwołanie decyzji. Niestety, poszłam na to, co było największym błędem. Zrobił się czerwiec, umowę mieli do końca września. W rozmowie telefonicznej zażądałam, by wpłacił mi 2 tys. zł do końca czerwca (częściowa spłata długu), on solennie obiecywał, że tego dokona. Jednak w przedostatni dzień czerwca okazało się, ze nie dotrzyma obietnicy, twierdząc, że zrobi to na samym początku lipca. Ponieważ była to kolejna deklaracja, przestałam wierzyć.Kazałam im się wyprowadzać, ale on nie chciał. Ja byłam w przeddzień wyjazdu wakacyjnego. Za namową rodziców odcięłam prąd w mieszkaniu, jednak jak się okazało po paru dniach załatwili sobie licznik przedpłatowy – normalnie taka procedura trwa 2 tygodnie i energetyka niechętnie zakłada takie liczniki, bo są one dosyć drogie (pech chciał, że prad był zapisany wówczas na mojego ojca, mimo, że właścicielką mieszkania jestem ja). Od czasu odłączenia licznika zaczęło być bardzo nieprzyjemnie: ja już nie chciałam z nim rozmawiać, bo miałam dosyć jego pustych obietnic. Dostałam list, z którego wynikało, że ja jestem im winna 200zł, mimo, że oni wisieli mi ponad 5 tys. (do rozliczeń włączyli kaucję – wbrew zapisom w umowie; okazało się również, że w jednym potwierdzeniu wpłaty gotówki (dwa razy tak płacił) zrobiłam błąd w dacie – zamiast kwiecień wpisałam maj – oni posługując się moim pismem z wezwaniem do zapłaty z maja, twierdzili, że przecież wpłacili mi w maju). Wynajęłam windykatora, niestety, lokatorzy byli całkowicie nieskłonni do negocjacji, obiecywali, że wyprowadzą się w sierpniu, ostatecznie wyprowadzili się we wrześniu. Nie było sensu, bym w lipcu dawała im wypowiedzenie, bo wg prawa (wiem to z internetu i od prawnika) trzeba dać im 2 miesiące na wyprowadzkę...
Wyprowadzając się nie podali nowego adresu (mimo wcześniejszych obietnic), okazało się, że pralka ma oberwany bęben (ale ona była stara), okna nieumyte, pokrycia na łóżka niewyprane, żarówki przepalone. Nie chciał mi nic zapłacić, twierdząc, że nie jest mi nic winien (do swoich wydatków dopisał zapłatę za licznik przedpłatowy(oczywiście bez żadnego rachunku) – póżniej dowiedziałam się, że taki licznik i montaż są bezpłatne – więc chyba chciał bym oddała mu za łapówkę)...
Dziś sprawa jest w sądzie...Czekam. Wg windykatora moze być trudno odzyskać kasę, bo a) umowę mam z nią, a ona jest na rencie, zapewne niewielkiej b) swoich sprzętów mają mało, mają stary samochód c)pewnie mają rozdzielność majątkową d)dla komornika ich dług jest stosunkowo niewielki, więc pewnie zbyt gorliwy nie będzie...

poniedziałek, 12 listopada 2012

Komu wynajmować mieszkanie? Studenci, małżeństwa, pracownicy?

Komu wynajmować mieszkanie? Studenci, małżeństwa, pracownicy?

Dla mnie odpowiedź jest jasna - przede wszystkim studenci. Oczywiście zależy to od wielu czynników, bo trudno jest wynająć mieszkanie na obżeżach miasta, z którego dojazd do najbliższej uczelni zajmuje 2 godziny, studentom. Jednak większość mieszkań można z powodzeniem wynajmować studentom.
Drugą grupą, na której warto się skupić są pracownicy na wysokich stanowiskach (członkowie zarządów, dyrektorzy itp).
Warto też rozważyć wynajem firmie - co prawda zapłacimy wyższy podatek od nieruchomości ale spokojnie da się to zrekompensować wyższym czynszem.
Najgorszym pomysłem jest wynajmowanie pracownikom sezonowym.

Zastanówmy się jednak dlaczego studenci? Z kilku powodów:

  1. Student nie straci pracy
  2. Student ma pewne źródło dochodu - rodziców
  3. Wynajmujemy przeważnie kilku studentom - a co za tym idzie zmniejszamy ryzyko niewypłacalnośći, bo nawet jak jednemu się noga powinie, to pozostali prawdopodobnie opłacą nam cały czynsz.
  4. Student nie ma wygórowanych wymagań - wystarczy mu proste, czyste mieszkanie (opisane w tym blogu)
  5. Student często świetnie radzi sobie z awariami typu cieknący kran
  6. W przypadku awarii pralki, student sam kupi nową, załatwi dostawę do domu i podłączy (mam na myśli zakup na koszt wynajmującego)
  7. Student często sam wykona drobne naprawy w mieszkaniu (w moim - z własnej woli i inicjatywy - wykonali gruntowne odświeżenie mieszkania - ja pokryłem tylko koszt materiałów)

Oczywiście student może wylecieć ze studiów, dlatego najlepiej celować w studentów drugiego i kolejnych lat.

Ja mam w zasadzie tylko pozytywne wspomnienia z kontaktów ze studentami wynajmującymi mieszkania.

Oczywiście kluczowym elementem jest dobór mieszkańców. Nie chodzi mi o to, że wynajęcie dowolnemu studentowi będzie rozwiązaniem wszystkim problemów. Z wynajmowanie jest trochę tak, jak z zatrudnianiem pracowników. Zawiązujemy przeważnie długą współpracę z ludźmi, dlatego powinno nam zależeć, żeby było to osoby odpowiedzialne. Od razu podkreślę, że organizowanie imprez do 2 rano, czy sprowadzanie wielu znajomych, głośne słuchanie muzyki itp. to NIE jest brak odpowiedzialności. To normalne zachowania ludzi na studiach. Ważne jest, żeby nie była to codzienność, bo wtedy możemy mieć problem. Nie jestem w stanie dostarczyć szczegółowych instrukcji, w jaki sposób zweryfikować potencjalnych najemców. Ja robię to zawsze na wyczucie i do tej pory intuicja mnie nie zawiodła. Jeśli ktoś nie wierzy w swoje wyczucie ludzi, warto poszukać wśród bliskich znajomych, czy rodziny, osoby, którą uważa się, za taką, która rozumie ludzi. Gwarantuję, że taka osoba zweryfikuje po dwuminutowej rozmowie każdego.
Co jednak robić, kiedy dostajemy o godzinie 2 w nocy telefon od sąsiadów, że jest impreza i że oni sobie nie życzą, że ma być cicho. Przyznam, że sam miałem kilka takich sytuacji i wtedy z pomocą przychodzi mi płacenie podatków (przeczytaj tutaj o co chodzi!). Informuję wtedy szanownego sąsiada (w moim przypadku sąsiadkę) przede wszystkim o tym, że studenci przebywają tam legalnie (już ten argument powoduje jąkanie u sąsiadów), następnie podkreślam, że są dorośli, potem uprzejmie proszę, żeby nie dzwonić do  mnie w środku nocy, chyba, że stanie się to nagminne, a na końcu pouczam o tym, że sąsiadka może po prostu wezwać policję. Poniżej korespondencja sms, które jest poranną kontynuacją rozmowy telefonicznej z drugiej w nocy:

Ja: Pani Aniu. Uprzejmie prosze nie dzwonic do mnie w srodku nocy. Lokatorzy mieszkaja tam legalnie i sa dorosli. Jesli jest problem to prosze dzwonic na policje.

Pani Ania: Jak Pan sobie zyczy. Uwazam jednak ze obowiazkiem wlasciciela jest miec kontrole nad swoim mieszkaniem. Chcialam uniknac interwencji policji, poniewaz zawsze pyta o wlasciciela. Przykro mi ze obudzilam Pana w nocy, takie pobudki mamy bardzo czesto  od kiedy sa nowe lokatorki. Nie interesuje mnie  charakter wynajmu. Prosze tylko o zachowanie spokoju w nocy.

Ja: Rozumiem panią natomiast nie moge odpowiadac za doroslych ludzi. Prosby o spokoj prosze kierowac do lokatorow.

Pani Ania (imię zmienione) pisze, że nie interesuje jej charakter najmu. Wynika to z tego, że sama wynajmowała swego czasu pokój studentce i nie odprowadzała od tego dochodu podatku.
Co ciekawe, jak się później okazało, Pani Ania wezwała policję przed wykonaniem telefonu do mnie (potwierdzone u lokatorek).
Rozumiem, że moje podejście może budzić kontrowersje, staram się jednak traktować dorosłych ludzi (studentów) poważnie i w zamian zyskuję poważne traktowanie przez nich. Imprezy się zdarzają i nie widzę w tym nic dziwnego. Dodam, że rzeczona Pani Ania, w czasach kiedy mieszkałem w tym mieszkaniu z rodziną, też miała wieczne pretensje, że jesteśmy za głośno, nie sprzątamy, jesteśmy niewychowani itp. Dlatego dobrze jest znać sąsiadów, bo wiemy czego się można po nich spodziewać.

W związku z tym, że jak wynajmuję wyłącznie studentom i nie mam doświadczeń jak sprawa się ma z innymi grupami - czekam na Wasze komentarze i doświadczenie. Poprosiłem też kilku znajomych, żeby napisali coś na temat swoich doświadczeń. Jak tylko to zrobią uzupełnię ten wpis lub umieszczę nowy.